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Um mehr Sicherheit und Transparenz für Bauherren zu gewährleisten, wurden im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) neue Paragrafen eingeführt. Ab Januar 2018 gelten die neuen §§ 650i ff. BGB. Hier ist das Sonderrecht definiert. Wir erläutern Ihnen im Folgenden einige dieser Neuerungen.
Was bedeutet Verbraucherbauvertrag?
Die Beschreibung im Gesetz lautet so: Ein Unternehmer wird von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet. Dies muss in Textform geschehen. Weiterhin muss ein Unternehmer Verbrauchern bestimmte Informationen geben. Aus diesem Text ergibt sich, dass nur größere Bauvorhaben betroffen sein sollen. Allerdings ist die Abgrenzung, ab wann ein Bauvorhaben als solches einzustufen ist, nicht klar festgelegt. Laut Gesetzgeber soll dies nur der Fall sein, wenn es sich um Maßnahmen wie für einen Neubau handelt.
Worauf müssen Sie achten?
Der Unternehmer muss Ihnen als Verbraucher, noch bevor Sie einen Vertrag abschließen, eine ausführliche Baubeschreibung zukommen lassen, sofern Sie nicht selbst die Planungsvorgaben machen. Diese wird dann auch automatisch Bestandteil des Vertrages, wenn Sie nichts anderes vereinbart haben. Zum einen ist es sinnvoll, dass Verbraucher erfahren, was eigentlich im Detail geplant ist. Nur das ist dann auch geschuldet und kann eingefordert werden. Allerdings ist der im Gesetz vorgeschriebene Inhalt der Baubeschreibung nur eine Mindestvorgabe und zum Teil zu oberflächlich gehalten. So darf zum Beispiel der vorgelegte Plan auch ohne eine bestimmte Vermaßung erfolgen. In Einzelfällen mag dies zu dürftig sein, um eine vernünftige Entscheidung und Vergleichbarkeit mit anderen Angeboten zu erreichen. Sollte die Baubeschreibung unklar sein, muss eine Auslegung erfolgen, was denn eigentlich gewollt war. Hier muss zugunsten des Verbrauchers entschieden werden. Sofern man sich dabei aber mit dem Unternehmer nicht einig wird, läuft es im Zweifel auf einen Rechtsstreit hinaus, der vor Gericht geklärt werden müsste.
Welche Vorteile bringen die Neuerungen für Verbraucher mit sich?
Im Vertrag muss bereits konkret festgehalten sein der Zeitpunkt der Fertigstellung und, falls der Start noch unklar ist, die Dauer des Vorhabens. Hierdurch ergibt sich für den Verbraucher eine Planungssicherheit, die es bisher so nicht in vorgeschriebener Form gab. Sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde, steht dem Verbraucher das Widerrufsrecht gemäß §§ 650l, 355 BGB zu. Hierüber muss der Unternehmer den Verbraucher auch schriftlich aufklären. Daraus ergibt sich, dass Sie einen solchen Vertrag innerhalb 14 Tagen ab Vertragsschluss widerrufen können. Bei nicht korrekter Belehrung hierzu kann ein Widerrufsrecht im Einzelfall bis zu einem Jahr und 14 Tagen bestehen.
Erstmals geregelt ist der Herausgabeanspruch wichtiger Unterlagen und Dokumente zu Bau und Planung des Hauses. Dies finden Sie in § 650n BGB. Hier heißt es, dass rechtzeitig vor Beginn der Ausführung der Arbeiten, bestimmte Planungsunterlagen sowohl zu erstellen als auch zur Verfügung zu stellen sind, damit Sie als Verbraucher diese bei Bedarf vorlegen können. Wichtig ist dies zum Beispiel im Hinblick auf Förderanträge bei der KfW oder gegenüber Behörden.
Spätestens nach der Fertigstellung muss Ihnen der Unternehmer dann alle Unterlagen aushändigen, die Sie benötigen, um den öffentlichen Stellen beweisen zu können, dass die öffentlich- rechtlichen Vorschriften eingehalten wurden.
Ein weiterer Vorteil ist die Regelung zu den Abschlagszahlungen. Diese sind maximal bis zur Höhe von 90 Prozent der vereinbarten Gesamtsumme möglich, der Rest erst nach Abnahme. Allerdings handelt es sich hier um eine Vorschrift, die, anders als die vorher genannten, auch im Vertrag angepasst werden kann. Das heißt, eine anders lautende Regelung zwischen Unternehmer und Verbraucher wäre grundsätzlich erlaubt.
Bitte beachten Sie, dass die gemachten Ausführungen nicht gelten, wenn Sie Käufer eines Bauträgerobjektes sind.
Immer wieder erhalten Verbraucher Bauverträge unter Einbezug der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Hier bestehen aber nicht alle Schutzvorschriften wie die im Gesetz geregelten, beispielsweise das Widerrufsrecht. Eigentlich darf Verbrauchern gegenüber nur ein Verbraucherbauvertrag zur Anwendung kommen. Unklarheiten muss die Rechtsprechung nach und nach beseitigen. Hier scheint es aus unserer Sicht sinnvoll, sich mit einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht zu besprechen, der die Vor- und Nachteile im konkreten Einzelfall bewerten kann.
Dieser Artikel ist erschienen in der Verbraucherzeitung 1/2018.
