Was ist bei Abschluss eines Makler-Vertrages zu beachten?

In einem aufgeheizten Wohnungsmarkt fällt es oft nicht leicht, sich zurechtzufinden. Aufgrund des Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage von Miet- und Kaufobjekten ist es für Verbraucher nicht einfach, sich in diesem Marktsektor zu bewegen. Viele nehmen daher das Angebot von Maklern in Anspruch und beauftragen diese, die passende Mietwohnung oder ein Kaufobjekt zu finden. Die Entlohnung des Maklers erfolgt in der Regel durch eine Provision. Wir zeigen, welche Rechte Verbraucher haben und worauf sie beim Vertragsabschluss achten sollten.

Der Maklervertrag im Bürgerlichen Gesetzbuch

Der Maklervertrag ist gemäß § 652 ff. BGB geregelt. Es handelt sich um einen Vertrag zwischen einem Makler und dem Maklerkunden. Durch diesen Vertrag wird der Maklerkunde (Käufer und/oder Verkäufer oder Mieter) zu einer Leistung verpflichtet, nämlich nach einer erfolgreichen Vermittlung die Maklerprovison zu zahlen. Jede Maklertätigkeit setzt notwendigerweise das Zusammen-wirken von mindestens drei Personen voraus.
Der Maklervertrag bedarf grundsätzlich keiner besonderen Form. Er kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten zustande kommen. Aus Beweisgründen sollte der Vertragsschluss jedoch immer schriftlich erfolgen. In der Praxis hat sich gezeigt, dass die Regelungen des Maklervertrags im BGB unvollständig sind und Lücken aufweisen. Durch verschiedene Gerichtsurteile haben sich weitere Regelungen ergeben, die wir im Folgenden darstellen.

Rechtsprechung zum Maklervertrag

Widerrufsrecht

Meisten werden Maklerverträge nicht in den Räumen des Maklers, sondern im Rahmen eines Fernabsatzvertrages (bspw. per Post, Telefon, E-Mail oder Internet) oder im Rahmen eines Haustürgeschäftes (sog. Außergeschäftsraumvertrag) geschlossen. In diesen Fällen steht dem Verbraucher grundsätzlich ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Darüber hat der Makler bei Vertragsschluss zu informieren. Tut er das nicht, kann der Vertrag noch bis zu einem Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss widerrufen werden. Das bedeutet, dass er auch bei einer erfolgreichen Vermittlung, seinen Provisionsanspruch später wieder verliert.

Maklerverträge und verbotene Klauseln

Einige Maklerverträge enthalten Klauseln, die nicht rechtens sind. Zum Beispiel ist eine im Allgemeinen bereits vor dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrages entstehende Provisionspflicht: Sie verstößt gegen das gesetzliche Leitbild des Maklervertrages, da dies eine Umkehrung der erforderlichen Erfolgsabhängigkeit bedeuten würde. Sind solche Klauseln in Verträgen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) enthalten, sind diese in aller Regel unwirksam. Makler dürfen jedoch unter Umständen, sofern sie diese konkret nachweisen können, Reise- und/oder Portokosten als Aufwandsentschädigungen geltend machen. Das gilt auch, wenn eine Vermittlung einer Immobilie nicht erfolgreich zustande kommt. Intransparente Pauschalen sind aber nicht erlaubt! Außerdem unzulässig: Kosten für die Erstellung einer Verkaufspreisanalyse, die Druck und Versand von Exposés mit umfassen sind unzulässig, auch für die bloße Erstellung einer Verkaufspreisanalyse fallen im Regelfall keine Kosten an.

Maklerprovision

Die konkrete Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt in der Bundesrepublik keine Gebührenordnung für Immobilienmakler. Zum Teil unterscheiden sich die ortsüblichen Gebührensätze erheblich. Im Maklervertrag sollte zwingend geregelt sein, wer die Maklerprovision bezahlt: Verkäufer, Käufer, beide je zur Hälfte oder anteilig unterschiedlich. Die üblichen Provisionshöhen bewegen sich in Deutschland allgemein zwischen 3 und 6 Prozent des im Kaufvertrag beurkundeten Wertes. Die gesetzliche Mehrwertsteuer in Höhe von 19 Prozent ist hinzuzurechnen.  In Baden-Württemberg beträgt Maklerprovision inkl. MwSt. in der Regel 7,14 Prozent des Verkaufspreises.

Reservierungsvereinbarung

Bei einer Reservierungsvereinbarung verpflichtet sich der Makler in einem bestimmten Zeitraum die Immobilie keinem weiteren Interessenten anzubieten. In Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist eine solche Regelung unzulässig, wenn diese für den Interessenten eine Kostentragungsverpflichtung umfasst. Der Grund hierfür ist, dass eine Reservierungsvereinbarung dem gesetzlichen Leitbild des Maklervertrages widerspricht, nämlich im Zweifel bei einer nicht erfolgreichen Vermittlung dem Interessen Kosten für keinerlei Nutzen auferlegt.

Kündigung

Maklerverträge können befristet oder unbefristet abgeschlossen werden. In der Regel enthalten Maklerverträge befristete Kündigungsklauseln. Das hängt damit zusammen, dass der Maklerkunde bei unbefristeten Verträgen ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne Angaben von Gründen kündigen kann. Wir raten an immer eine kurze Laufzeit von 3 – 6 Monate zu vereinbaren, so dass der Makler genügend Zeit erhält, eine passende Immobilie für den Interessenten zu finden. Der Maklerkunde hat im Allgemeinen das Recht außerordentlich zu kündigen, wenn der Makler gegen seine Pflichten aus dem Vertrag verstößt.

Immobilienmaklervertrag bei Mietwohnungen

Seit dem 01.06.2015 sind Maklergebühren durch ein neues Gesetz zum Bestellerprinzip geregelt. Die wesentlichen Regelungen sind:

• der Vertrag bedarf der Textform,
• es entsteht kein Provisionsanspruch gegenüber dem Wohnungssuchenden (Mieter), wenn der Makler gleichzeitig Eigentümer, Verwalter, Mieter oder Vermieter ist oder rechtlich oder wirtschaftlich (als juristische Person) beteiligt ist gemäß § 2 Nr. 2 und 3 Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG),
• die Maklerprovision für den Wohnungssuchenden (Mieter) ist auf zwei Monatskaltmieten (zzgl. Umsatzsteuer) begrenzt (§ 3 Abs. 2 WoVermRG).
• Im Regelfall keine Anwendung des Bestellerprinzips auf Garagen, sofern diese unabhängig vom Wohnungsraummietvertrag (später extra) geschlossen werden

Dieser Artikel ist auch in der Verbraucherzeitung 3/2020 erschienen.