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Baufinanzierung: Diese Fallstricke sollten Immobilienkäufer kennen

Stand:

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wer Immobilien kauft oder baut hat es in Zeiten niedriger Zinsen leicht? Von solchen Versprechen sollten Sie sich nicht blenden lassen!
  • Mit Unterhaltskosten, Gebühren und Versicherungen lauern einige Kostentreiber, die viele Häuslebauer übersehen.
  • Ohne hohes Eigenkapital zum Start lässt sich der Kauf kaum vernünftig stemmen.
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Der Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie ist oft die größte finanzielle Investition des Lebens. Bei den schon länger niedrigen Zinsen am Markt trauen sich viele Verbraucher an hohe Kreditsummen, um den Traum wahr werden zu lassen – und gegenüber einem Leben zur Miete vermeintlich zu sparen.

Doch es bleiben jede Menge offene Fragen: Wie viel Geld brauchen Sie für Ihre Lebenshaltungskosten? Welche Tilgung ist ratsam? Wie viel Eigenkapital können Sie einsetzen? Damit der Kauf nicht zum Albtraum wird, stellen wir die wichtigsten Fallstricke vor.

Prüfen Sie mit einem Haushaltsbuch, was Sie sich leisten können

Niedrige Zinsen für monatliche Zins- und Tilgungsraten entsprechen nur auf den ersten Blick der bisherigen Miete. Es kommen mit einer Immobilie zusätzliche Kosten auf Sie zu. Prüfen Sie darum zu allererst Ihre finanzielle Situation und berechnen Sie realistisch, was Ihnen im Monat zur Verfügung steht.

Rechnen Sie beim Einkommen nur mit Ihrem regelmäßigen monatlichen Nettoeinkommen. Dagegen sind Urlaubs- und Weihnachtsgeld, mögliche Erbschaften, Provisionen und ausgezahlte Überstunden nicht verlässlich planbar und bleiben außen vor. Mit solchen zusätzlichen Beträgen können Sie Geldreserven aufbauen und damit eventuell durch Sondertilgungen Teile Ihrer Darlehen zurückzahlen.

Verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihre Ausgaben, am besten mit einem aktuellen Haushaltsbuch. Sie können auch die Kontoauszüge des letzten Jahres durchsehen. Wichtige Punkte:

  • Wie hoch sind Ihre Lebenshaltungskosten (zum Beispiel für Freizeit, öffentlichen Personennahverkehr, Lebensmittel und andere Waren)?
  • Welche Versicherungen müssen Sie bezahlen?
  • Wie viel kostet das Auto monatlich und jährlich?
  • Was geben Sie für Urlaube aus?
  • Können Sie reagieren, wenn plötzlich Waschmaschine, Computer oder Auto kaputtgehen und bezahlt werden müssen? Haben Sie dafür Rücklagen?

Nicht unterschätzen sollten Sie im nächsten Schritt künftige Unterhaltungskosten der Immobilie für Strom, Heizung, Wasser, Gebühren, Steuern und Versicherungen. Das meiste davon versteckt sich im Leben als Mieter in den Nebenkosten. Im Durchschnitt können Sie 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat einplanen.

Mehr als 40 Prozent – maximal 45 Prozent – Ihres monatlichen Nettoeinkommens sollten Sie für Zins, Tilgung und Unterhaltungskosten nicht ausgeben.

Eigenheim mit oder ohne Eigenkapital

Eine ideale Finanzierung setzt ein ausreichendes Eigenkapital voraus. Wenn Sie 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten zum Start zur Verfügung haben, gilt das als solide. Zu den Kaufnebenkosten zählen Grunderwerbssteuer, Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren. Rechnen Sie dafür noch einmal 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises auf Ihren Finanzierungsbedarf obenauf.

Obwohl die Immobilienpreise in vielen Gegenden steigen, mögen niedrige Kreditzinsen dazu verlocken, ohne Eigenkapital zu kaufen. Experten nennen das "Vollfinanzierung" oder "Netto-Finanzierung". Müssen Sie dann zusätzlich zum Beispiel noch Kaufnebenkosten, Umzug, Renovierungen und Möbel finanzieren, liegen Sie deutlich über 100 Prozent des eigentlichen Kaufpreises.

Da solche Finanzierungen riskant sind, lassen Kreditgeber sich nur selten darauf ein. Bezahlen werden Sie das dann mit höheren Zinsen.

Handwerkerarbeiten nicht unbedacht selbst übernehmen

Viele Bauherren wollen selbst Hand anlegen und durch Sach- und Arbeitsleistungen die Kosten und damit das aufzunehmende Fremdkapital reduzieren.

Handwerkerkosten durch persönliche Arbeitsleistungen einzusparen, ist aber nicht ohne Risiko. Leicht falsch eingeschätzt werden:

  • Der hohe Zeitaufwand durch Fahrten zur Baustelle.
  • Die eigene fachliche Qualifikation.
  • Probleme, wenn sich dadurch Termine mit Handwerkern für nachgeordnete Gewerke verschieben.
  • Fällt später Putz von der Decke, stellt sich die Frage nach nicht fachgerechter Eigenleistung oder der Verantwortung der Baufirma.
  • Nicht außer Acht zu lassen sind Einflüsse auf die Gewährleistung. Auch Haftungsrisiken spielen eine nicht zu unterschätzende Rolle, wenn Sie sich an Sanitär- und Elektroinstallationen wagen.

Zusätzlich teure Handwerkerleistungen zu beauftragen, wenn Sie dann nervlich am Ende sind oder der Umzugstermin drückt, sprengt dann die Finanzierung.

Unser Fazit: realistisch bleiben

Langfristige Verbindlichkeiten über hohe sechsstellige Summen belasten das Haushaltsbudget über mehrere Jahrzehnte. Je weiter die persönlichen Gegebenheiten vom Idealfall entfernt sind, desto häufiger werden komplizierte Finanzierungsmodelle geschnürt, die nur auf den ersten Blick einfach erscheinen. Die häufigsten Modelle und ihre Vor- und Nachteile beschreiben wir in einem eigenen Beitrag.

Weil der Markt sehr unübersichtlich ist, lohnt sich die Beratung durch unabhängige Experten – zum Beispiel bei den Verbraucherzentralen.

 

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