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Die Rechte der Bank bei Zahlungsverzug

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Eine Baufinanzierung ist in juristischer Hinsicht ein nicht ganz einfaches Konstrukt. Wie funktioniert eine Grundschuld? Welche Rechte und Pflichten haben Bank und Kreditnehmer während der Dauer der Zinsbindung?

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Mit dem Eintrag einer Grundschuld sichert sich die Bank ein Pfandrecht an der Immobilie. Das bedeutet, dass sie im Fall von Zahlungsverzug oder Zahlungsunfähigkeit dieses Pfand verwerten kann, um ihre Ansprüche zu befriedigen.

Wer eine Grundschuld auf seine Immobilie eintragen lässt, ist dem Gesetz nach der Bank auf Gedeih und Verderb ausgeliefert. Die Grundschuld ist nämlich ein sofort vollstreckbarer gerichtlicher Titel, womit die Bank praktisch einen rechtskräftigen Zwangsvollstreckungsbescheid in der Hand hat. Um eine Zwangsversteigerung einzuleiten, ist somit keine gesonderte Klage vor Gericht oder die amtliche Feststellung der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers nötig.

Natürlich wird eine seriöse Bank von diesem Vollstreckungsrecht nicht ohne triftigen Grund Gebrauch machen. Um Sie als Kreditnehmer vor Bankenwillkür zu schützen, enthalten Darlehensverträge in aller Regel eine so genannte Sicherungsabrede. Darin verpflichtet sich die Bank, die Grundschuld nur beim Eintreten bestimmter Ereignisse üblicherweise Zahlungsverzug bei Zins und Tilgung – zu verwerten.

Die Verwertung einer Grundschuld erfolgt entweder in Form von Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsverwaltung hat die Bank Zugriff auf alle Einnahmen, die die Immobilie bringt. Damit kann sie beispielsweise Mieteinnahmen direkt in Zins und Tilgung umwandeln. Bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie verkauft, und die Bank kann bis zur Höhe der Grundschuld den Erlös für die Ablösung der überfälligen Schulden verwenden.

Wichtig: Nach einer Zwangsversteigerung ist der Kreditnehmer nicht immer schuldenfrei. Wenn die Immobilie nicht genügend Geld einbringt oder die Höhe der Grundschulden zur Deckung der gesamten Verbindlichkeiten nicht ausreicht, kann die Bank bis zur Begleichung des letzten Euros ihre Ansprüche gegen den Schuldner geltend machen.