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Effektivzins: Das Preisschild der Immobilienfinanzierung

Stand:

Anbieter von Darlehen zur Immobilienfinanzierung müssen Ihnen einen effektiven Jahreszins angeben. Dieser Effektivzins soll Ihnen helfen, unterschiedliche Kreditangebote miteinander zu vergleichen. Doch das funktioniert nicht immer.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, holen Sie vorher am besten mehrere Kreditangebote ein. Damit Sie diese Angebote miteinander vergleichen können, gibt es den effektiven Jahreszins.
  • Anbieter sind gesetzlich dazu verpflichtet, mit diesem Zins die Kosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen anfallen, transparent anzugeben.
  • Die Marktwächter haben untersucht, ob Anbieter von Immobilienkrediten diese gesetzlichen Vorgaben einheitlich umsetzen. Leider ist dies nicht immer der Fall.
  • Der effektive Jahreszins ist noch nicht immer nachvollziehbar, Kosten werden unterschiedlich ausgewiesen und Grundbuchkosten werden teils gar nicht genannt.
gestapelte Münzen neben einem kleinen Holzhaus
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Wollen Sie zur Immobilienfinanzierung einen Kredit abschließen, sollten Sie die Darlehen verschiedener Anbieter gegenüberstellen. Lassen Sie sich dabei jedoch nicht von kleinen Monatsraten blenden. Um Kosten, die im Zusammenhang mit dem Darlehen anfallen, zu überblicken, ist einzig der Effektivzins aussagekräftig.

Effektivzins soll Kredite vergleichbar machen

Der effektive Jahreszins zeigt die Gesamtkosten eines Darlehens als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags an. Dadurch werden fast alle Kosten des Kredits auf die gesamte Laufzeit umgelegt. Die Kreditinstitute sind zur Angabe des effektiven Jahreszinses gesetzlich verpflichtet.

Anhand dieses Wertes können Sie unterschiedliche Angebote zur Immobilienfinanzierung miteinander vergleichen.  Achten Sie unbedingt auf gleiche Laufzeiten, sonst ist der effektive Jahreszins wenig aussagekräftig für einen Vergleich. Einen Kredit mit zehn Jahren Laufzeit und einem effektiven Jahreszins von 2 Prozent können Sie nicht mit einem Kredit mit zwanzig Jahren Laufzeit und einem effektiven Jahreszins von 2 Prozent vergleichen. Beim länger laufenden Kredit zahlen Sie in diesem Beispiel unterm Strich sehr viel mehr an Zinsen.

Probleme bei der Umsetzung: Effektivzins mit Vorsicht genießen

Die Marktwächter haben verschiedene Kreditunterlagen untersucht. Das Ergebnis: Die Effektivzins-Angabe wird noch nicht überall einheitlich umgesetzt:

  • Kosten sind nicht überall einheitlich ausgewiesen.
  • Einzelne Posten werden teils unterschiedlich benannt.
  • Angegebene Kosten beziehen sich teilweise auf unterschiedliche Zeiträume.
  • Manchmal fehlen wichtige Angaben sogar komplett (z.B. die Grundbuchkosten bei Angabe der vertraglichen Nebenkosten eines Darlehens).

Das hat zur Folge, dass Kreditangebote nicht immer vergleichbar sind. Die zum Teil unverständlichen Angaben zu Kosten und Entgelten verunsichern zusätzlich. 

Planen Sie den Erwerb einer Immobilie, können sich zum Thema Immobilienfinanzierung im Vorfeld bei den Verbraucherzentralen beraten lassen

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Wie berechnet sich der jährliche Effektivzins?

Die so genannte Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet Anbieter von Immobiliendarlehen zur Angabe des Effektivzinses. Hierin ist auch geregelt, welche Kosten grundsätzlich in die Berechnung des effektiven Jahreszinses einzubeziehen sind. In die Berechnungsformel fließen unter anderem mit ein: 

  • Vermittlungskosten
  • Kosten für die Eröffnung und Führung eines spezifischen Kontos
  • Kosten für die Verwendung eines Zahlungsmittels, mit dem Geschäfte auf diesem Konto getätigt und Darlehensbeträge in Anspruch genommen werden können
  • Kosten für Zahlungsgeschäfte (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
  • Kosten für die Immobilienbewertung (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
  • Gerichtskosten für die Eintragung eines Grundpfandrechts als Sicherheit für den Darlehensgeber (ohne Notarkosten)
  • Kosten für Lebens- oder Rentenversicherungen (wenn für die Gewährung des Darlehens erforderlich)
  • mit dem Darlehen verbundene Abschluss- und Verwaltungskosten

Diese Aufzählung ist nicht abschließend zu verstehen, und nicht jedes Entgelt, das von Anbietern verlangt wird, ist rechtlich auch zulässig . Wie genau die Kosten für den Effektivzins mit einzuberechnen sind, hängt  von Ihrem individuellen Vertrag ab.