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Vergleichen und Verhandeln bei der Baufinanzierung

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Nur die allerwenigsten Bauherren sind in der glücklichen Lage, ihre Immobilie komplett aus Eigenmitteln bezahlen zu können. Oft ist ein Kredit einer Bank oder Bausparkasse in sechsstelliger Höhe notwendig. Hier erfahren Sie, welche Finanzierungsformen es gibt und welche Vor- und Nachteile mit den einzelnen Modellen verbunden sind.

Ein Mann sitzt mit einem Taschenrechner und Laptop am Tisch und arbeitet
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Bei der Baufinanzierung geht es um viel Geld, und deshalb sollten Sie nicht nur bei Ihrer Hausbank nach den Konditionen fragen, sondern gleich parallel mehrere Angebote einholen. Auch wenn Sie nicht die Absicht haben, die Hausbank zu wechseln, können Sie mit günstigen Fremdofferten oft das eine oder andere Zugeständnis bei den Konditionen herausholen.

Sowohl beim Einholen der Angebote wie auch hinterher beim Vergleich sollten Sie darauf achten, dass die Rahmenbedingungen einen objektiven Vergleich ermöglichen. Hier die Punkte, auf die es ankommt:

  • Gleiche Daten als Grundlage: Die wichtigen Daten müssen identisch sein, wenn Sie aussagekräftige Angebote erhalten wollen. Dazu zählen Kaufpreis, Eigenkapital, Sicherheiten, Einkommen sowie alle weiteren persönlichen Angaben.
     
  • Zinsbindung: Wichtig ist auch, dass die Dauer der Zinsfestschreibung gleich ist. Wenn Sie nicht von vornherein wissen, ob Sie Ihr Darlehen lieber zehn oder 15 Jahre festschreiben, lassen Sie sich einfach verschiedene Varianten anbieten.
     
  • Anfängliche Tilgung: Weiter sollten Sie darauf achten, dass die Höhe der anfänglichen Tilgung bei allen Angeboten gleich ist. Auch hier gilt: Lieber zwei Varianten ausrechnen lassen, als Äpfel mit Birnen vergleichen zu müssen.
     
  • Sondertilgung: Auch die Modalitäten zur Sondertilgung sollten beim Vergleich berücksichtigt werden. Am Markt üblich sind 5 Prozent der ursprünglichen Kreditsumme; einige Kreditinstitute erlauben sogar bis 10 zu Prozent. In aller Regel sind die Sondertilgungen nicht mehr mit einem Zinsaufschlag verbunden. Bei ansonsten gleichen Konditionen sollten Sie das Institut wählen, das sich bei Sondertilgungen flexibler zeigt.
     
  • Teilauszahlungszuschlag: Manche Banken verlangen einen Aufschlag, wenn der Kredit in mehreren Raten ausgezahlt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie bei Bau oder Neubaukauf nach Baufortschritt bezahlen. Dieser Posten kann jedoch in der Kreditverhandlung meist gut eliminiert werden, denn die Institute, die diese antiquierte Gebühr noch kassieren wollen, sind eindeutig in der Minderheit.
     
  • Effektivzins: Für Ihre Entscheidung ist der Effektivzins ausschlaggebend, der Sollzins (früher Nominalzins) spielt nur eine untergeordnete Rolle.

Wenn die Angebote vorliegen, sollten Sie sich für die Verhandlungsgespräche vorbereiten. Sortieren Sie wichtige Unterlagen wie Gehalts- und Vermögensnachweise, Informationen zur in Frage kommenden Immobilie und Konkurrenzangebote so, dass Sie die Daten im Ernstfall auf einen Griff verfügbar haben.

Dann nehmen Sie das günstigste Angebot als Maßstab und klopfen vom Zinssatz bis zu den Modalitäten bei Sondertilgungen Schritt für Schritt sämtliche Verhandlungspunkte ab. Stellen Sie die einzelnen Punkte immer einen nach dem anderen zur Debatte. Auf diese Weise haben Sie die besten Chancen, überall Zugeständnisse herauszuholen.