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Wertermittlung von Immobilien: Kundenfreundliche Rechtsprechung der Gerichte

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Viele Kreditinstitute und Bausparkassen, die Immobilien finanzieren, lassen sich die Kosten der notwendigen Schätzung des Objektwerts vom Kunden bezahlen. Diese Praxis haben mehrere Gerichte für rechtswidrig erklärt.

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Die Beträge, um die es dabei ging und die oftmals im Vertrag selber aufgeführt waren, wurden als "Schätzkosten", "Wertermittlungsgebühr" oder "Kosten für die Objektbesichtigung" bezeichnet und konnten mehrere Hundert Euro betragen.

Das Landgericht (LG) Stuttgart hat als erstes Gericht auf Veranlassung der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen solche Entgelte der Bausparkasse Wüstenrot für rechtswidrig erklärt. Das Urteil ist rechtskräftig.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfolgt die Wertermittlung ausschließlich im Interesse des finanzierenden Instituts. Deshalb müssen Bedenken des Instituts gegen die Werthaltigkeit des Objekts dem Kunden nicht mitgeteilt werden, vgl. u. a. BGH-Urteil vom 20.03.2007 - AZ.: ZR 414/04.

Die Kosten für die Wertermittlung dürfen nach Auffassung des LG Stuttgart nicht auf die Kunden abgewälzt werden, "indem gesetzlich auferlegte Pflichten in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu individuellen Dienstleistungen gegenüber Vertragspartnern erklärt werden". Da die Wertermittlung des Pfandobjektes zudem "nur im eigenen Interesse des Verwenders" der Klausel liege, verneinten die Richter die Möglichkeit, ein Sonderentgelt zu kassieren.

Bestätigt wird diese Rechtsauffassung durch ein am 05. November 2009 verkündetes Urteil des Oberlandesgerichtes Düsseldorf, AZ.: I U 17/09. Das Oberlandesgericht bekräftigte das gegen die Volksbank Düsseldorf Neuss eG ergangene Urteil des Landgerichts Düsseldorf, wonach es unzulässig ist, die Wertermittlungsgebühr in Formularverträgen geltend zu machen. Auch hier hatte die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen geklagt.

Das Gericht erstreckte die Unzulässigkeit der Gebühr zudem auf alle Darlehensverträge, in deren Rahmen der Wert von Sicherheiten ermittelt werde. Das Urteil hat also nicht nur Bedeutung für Hauseigentümer, sondern für jeden Darlehensnehmer, dem eine solche Gebühr in einem Formularvertrag abverlangt wurde.

In einem Urteil des Landgerichtes Dortmund vom 6. Januar 2015 (Az. 25 O 184/14, rechtskräftig) wurde der Nationalbank untersagt, die Kosten für die Erstellung des Gutachtens auf den Kunden abzuwälzen. Das Entgelt ist nach Auffassung des Gerichtes auch dann unzulässig, wenn der Auftrag zur Gutachtenerstellung zwar gesondert erteilt werde, er aber mit dem Darlehensvertrag verknüpft sei. Im entschiedenen Fall wurde im Auftrag Bezug auf den zu schließenden Darlehensvertrag genommen. Auch die Commerzbank hat sich verpflichtet, auf die Nutzung des Formulars "Einverständniserklärung Gutachten mit Kundenausfertigung" zu verzichten. Wurden auf Basis dieses Formulars Entgelte gezahlt, kann der Kunde sie zurückfordern.

Besonders wichtig sind die Urteile für Kunden, die in den vergangenen Jahren Hunderte von Euro für ein Wertgutachten bezahlen mussten. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ihnen, das Geld zurückzufordern und hält dazu einen entsprechenden Musterbrief bereit. Kunden, die das Wertgutachten noch nicht bezahlt haben, bieten wir ebenfalls einen Musterbrief an.

Verjährung
Es gilt die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB, d.h. Erstattungsansprüche auf Entgelte, die beispielhaft im Jahr 2015 gezahlt wurden, verjähren zum 31. Dezember 2018. Alle vor dem 01.01.2015 gezahlten Entgelte wären 2018 bereits verjährt.