Unterwegs entspannt über aktuelle Verbraucherthemen informieren? Abonnieren Sie unseren Podcast!

Wohn-Riester: Immobilienfinanzierung mit staatlicher Förderung

Stand:

Wohn-Riester ist ein ebenso komplexes wie kompliziertes Konstrukt. Wir gehen auf Vor- und Nachteile ein.

Off
Ein komplexes und kompliziertes Angebot

Gemeinhin wird unter "Riester" die Möglichkeit verstanden, sich mit staatlicher Unterstützung eine Zusatzrente aufzubauen, die lebenslang gezahlt wird. Daher werden solche Vertrage auch als "Geld-Riester" bezeichnet. Seit dem Jahr 2008 kann man diese Form der staatlichen Förderung aber auch zur Finanzierung der eigenen Immobilie einsetzen. Dafür hat sich der Begriff "Wohn-Riester" etabliert.

Mit einer eigenen Immobilie, ob Haus oder Wohnung, wollen sich viele Menschen einen Lebenstraum erfüllen: Allerdings muss man sich dafür oftmals jahrzehntelang an ein Kreditinstitut binden, bis die Schulden in sechsstelliger Höhe zurückbezahlt sind. Da liegt der Gedanke nahe, mittels Wohn-Riester die Rückzahlung zu beschleunigen.

Doch das Angebot hat neben positiven Effekten durchaus seine Schattenseiten. So ist es denn auch weder ratsam, Wohn-Riester unbedingt nutzen zu wollen noch die Förderung zur Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung von vornherein auszuschließen. Ob sich der Einsatz letztlich lohnt, hängt von vielen Faktoren ab; daher ist eine eingehende Prüfung im Vorfeld nicht nur empfehlenswert, sondern zwingend notwendig.

Dazu gehört auch, verschiedene Angebote zu vergleichen. Wer hinsichtlich der für ihn passenden Finanzierung unsicher ist, sollte sich auf jeden Fall unabhängig beraten lassen.

Wer kann (Wohn-)Riester nutzen?

Der Personenkreis, der die Förderung erhalten kann, ist in § 79 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) in Kombination mit § 10a Absatz 1 EStG benannt. Dazu gehören vor allem:

  • Rentenversicherungspflichtige Arbeitnehmer
  • Beamte, Richter, Soldaten, Amtsträger
  • Bezieher von Arbeitslosengeld oder Krankengeld

Unter Umständen können auch weitere Personengruppen (Wohn-)Riester nutzen, obwohl ihnen dieser Förderweg ursprünglich gar nicht offenstand. So können etwa geringfügig Beschäftige doch noch von der staatlichen Förderung profitieren - vorausgesetzt sie zahlen eigene Beiträge zur Sozialversicherung ein. Darüber hinaus können Personen, die eigentlich nicht förderberechtigt sind, unter Umständen als mittelbar Förderberechtigte trotzdem einen eigenen Vertrag für (Wohn-)Riester abschließen. Bedingung dafür ist, dass der Ehepartner zum Kreis der Förderberechtigten zählt und selbst mit einem eigenen Vertrag spart. In diesem Fall zahlen mittelbar Förderberechtigte einen Eigenanteil von 60 Euro.

Wie kann Wohn-Riester eingesetzt werden?

Wohn-Riester lässt sich nutzen, um Haus, Eigentumswohnung oder eingetragene Genossenschaftswohnung zu bauen oder zu kaufen - aber nicht für den Erwerb eines Ferienhauses.

Denn die Ausweitung der staatlichen Förderung auf die Finanzierung von selbst genutzten Immobilien hat das Ziel, in der Rentenphase mietfrei zu wohnen und so geringere Kosten für die Lebenshaltung zu haben. Unter ganz bestimmten Umständen und mit vorheriger Genehmigung kann es aber möglich sein, die Immobilie während des Erwerbslebens zeitlich befristet zu vermieten. Aber spätestens in der Rentenphase muss der Sparer selbst dort einziehen.

Der Einsatz ist auf zwei verschiedene Weisen möglich:

  • 1. Entnahme aus Geld-Riester
    2. Finanzierung mit Wohn-Riester

Entnahme aus Geld-Riester

Dies bedeutet, dass Sie vor einigen Jahren einen Vertrag mit dem Ziel einer lebenslang gezahlten Zusatzrente geschlossen haben. Nun können Sie überlegen, das dort gebildete Kapital alternativ für die Entschuldung zu nutzen. Dabei gilt: Das Kapital aus dem Geld-Riestervertrag kann entweder komplett oder nur teilweise entnommen werden. Bei einem Teilbetrag gilt die doppelte Einschränkung, dass Sie mindestens 3.000 Euro entnehmen, aber auch mindestens 3.000 Euro im Geld-Riestervertrag verbleiben müssen.

Beispiel A
Das Kapital im Geld-Riestervertrag beträgt 10.000 Euro. Hier ist sowohl die Komplett- als auch eine Teilentnahme möglich. Bei einer Teilentnahme kann jeder beliebige Betrag zwischen 3.000 Euro und 7.000 Euro gewählt werden.
Beispiel B
Das Kapital im Geld-Riestervertrag beträgt 5.000 Euro. Hier kommt nur die Komplettentnahme in Betracht. Eine Teilentnahme ist nicht möglich. Grund: Falls man 3.000 Euro entnehmen möchte, würden nur 2.000 Euro im Vertrag verbleiben – das ist zu wenig. Wer 3.000 Euro im Vertrag belassen möchte, könnte nur 2.000 Euro entnehmen – auch das ist zu wenig.

 

Falls die Finanzierung erst später beginnen soll, können Sie heute sogar noch einen Geld-Riestervertrag abschließen, sich auf diese Weise die jährlichen Zulagen sichern und das gebildete Kapital zu einem späteren Zeitpunkt in der Finanzierung einsetzen, beispielsweise über Sondertilgungen.

Unter bestimmten Voraussetzungen ist es auch möglich, Kapital für Umbauten zu verwenden. In den ersten drei Jahren nach Kauf oder Bau müssen mindestens 6.000 Euro entnommen werden. Nach den ersten drei Jahren beträgt die Mindestsumme 20.000 Euro. Davon muss nach § 92a Einkommensteuergesetz (EStG) mindestens die Hälfte die Vorgaben der DIN 18040 Teil 2 vom September 2011 erfüllen und der verbleibende Teil dazu dienen, Barrieren in oder an der Immobilie zu reduzieren.

Finanzierung mit Wohn-Riester

Auch dabei lässt sich zwischen verschiedenen Möglichkeiten wählen:

  • einem Annuitätendarlehen
  • einer Bausparkombifinanzierung
  • einem Bausparvertrag

Annuitätendarlehen

Dabei kauft oder baut man heute seine Immobilie und zahlt eine aus Zins und Tilgung bestehende Rate. Der Zinssatz ist für eine bestimmte Zeit – die sogenannte Zinsbindung – fest vereinbart. Dies können zum Beispiel 10 oder 15 Jahre sein. Je näher das Ende der Zinsbindungsfrist kommt, umso höher ist der Tilgungsanteil. Der Grund liegt darin, dass die Zinsen auf eine immer geringer werdende Darlehenshöhe berechnet werden.

Beispiel
Sie haben ein Annuitätendarlehen in Höhe von 200.000 Euro bei einem Zinssatz von 3 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von ebenfalls 3 Prozent aufgenommen. Damit beträgt die monatliche Rate genau 1.000 Euro. Mit der ersten Rate werden 500 Euro Zinsen gezahlt und 500 Euro getilgt. Damit sinkt die Restschuld auf 199.500 Euro. Mit der zweiten Rate zahlen Sie circa 499 Euro Zinsen und tilgen knapp 501 Euro. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld noch etwas mehr als 130.000 Euro. In dieser Phase zahlen Sie bei einer Rate von 1.000 Euro nur noch circa 325 Euro Zinsen und tilgen schon knapp 675 Euro.

Bausparkombifinanzierung

Auch bei diesem Modell kauft oder baut man heute seine Immobilie. Die Finanzierung ist allerdings anders als bei einem Annuitätendarlehen. Denn dabei nehmen Sie heute ein sogenanntes Vorausdarlehen auf. Für dieses Darlehen werden nur Zinsen gezahlt; es wird nicht getilgt. Stattdessen sparen Sie parallel zum Vorausdarlehen einen Bausparvertrag an. Dieser wird später, wenn er zuteilungsreif ist, das Vorausdarlehen komplett ablösen. Erst dann zahlen Sie eine aus Zins und Tilgung bestehende Rate, um das Bauspardarlehen zurückzuzahlen.

Reiner Bausparvertrag

Dabei spart man Eigenkapital an, um sich den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu einem späteren Zeitpunkt zu erfüllen. Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, können Sie für den Immobilienerwerb nicht nur über das angesparte Guthaben verfügen, sondern auch ein zinsgünstiges Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Der Nachteil von Wohn-Riester: das Wohnförderkonto

Dort werden die jährlichen Beträge bis maximal 2.100 Euro eingestellt und jeweils am Jahresende mit zwei Prozent verzinst. Falls 30 Jahre lang der Höchstbetrag von 2.100 Euro verbucht wird, ergibt sich mit der Verzinsung ein Kontostand von knapp 86.600 Euro. Spätestens zum 68. Lebensjahr muss das Konto aufgelöst werden. Dabei hat der Steuerpflichtige die Wahl. Er kann:

  • das Wohnförderkonto sofort mit einem Rabatt von 30 Prozent auflösen

  • das Wohnförderkonto nach und nach auflösen, indem die Summe gleichmäßig auf alle Jahre bis zum 85. Lebensjahr verteilt wird. Allerdings kann zu jedem Zeitpunkt der noch offene Restbetrag unter Nutzung des Rabatts in einer Summe versteuert werden.

Die tatsächliche Höhe der Steuerpflicht hängt vom individuellen Steuersatz ab. In der folgenden Übersicht sind die Personen 68 alt und wählen unter Nutzung des 30-prozentigen Rabatts die Sofortauflösung. Die Berechnungen in Fall 1 und 2 gehen von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

Steuerlast bei sofortiger Auflösung des Wohnförderkontos
Einkommen, Förderkonto, Steuern 1. Fall 2. Fall 3. Fall 4. Fall
zu versteuerndes Einkommen in Euro 20.000,- 40.000,- 20.000,- 40.000,-
Betrag auf Förderkonto in Euro 60.620,- 60.620,- 60.620,- 60.620,-
Summe in Euro 80.620,- 100.620,- 80.620,- 100.620,-
ergibt zusätzliche Steuerpflicht in Euro
(nur Lohnsteuer und Solidaritätszuschlag)
24.252,- 26.461,- 18.588,- 21.674,-

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Die Steuerpflicht, die auf Wohn-Riester-Sparer im Alter zukommt, ist also alles andere als unerheblich. Daran würde auch eine Verteilung der 86.600 Euro auf 18 Jahre vom 68. bis zum 85. Lebensjahr nichts ändern. Dies zeigt die folgende Übersicht. Dabei gehen die Berechnungen in Fall 1 und 2 von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

 

Auflösung des Wohnförderkontos über 18 Jahre
Einkommen, Förderkonto, Steuern 1. Fall 2. Fall 3. Fall 4. Fall
zu versteuerndes Einkommen in Euro 20.000,- 40.000,- 20.000,- 40.000,-
plus 86.000 ,- Euro auf Förderkonto
(verteilt auf 18 Jahre)
4.811,- 4.811,- 4.811,- 4.811,-
Summe in Euro 24.812,- 44.812,- 24.812,- 44.812,-
ergibt zusätzliche Steuerpflicht in Euro
(nur Lohnsteuer und Solidaritätszuschlag)
bezogen auf ein Jahr
1.425,- 1.890,- 942,- 1.395,-
Summe zusätzliche Steuerpflicht  in Euro,
alle 18 Jahre bei gleichen Werten aufaddiert
26.650,- 34.020,- 16.695,- 25.110,-

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Unabhängig davon, wie das Wohnförderkonto aufgelöst wird, ergibt sich eine erhebliche Steuerpflicht. Diese kann in der Regel erfolgreich dadurch abgefangen werden, dass man die aus der früheren Tilgung des Darlehens ersparten Beiträge rechtzeitig anlegt. Trotzdem darf man an dieser Stelle nicht vergessen: Die staatliche Förderung ist kein Geschenk, sondern eine Entlastung in der Spar- und eine Belastung in der Rentenphase. Verbraucher sollten jährlich überprüfen, ob die Zulagen richtig gebucht wurden, ob zusätzliche steuerliche Abzüge geltend gemacht werden können und ob die in das Wohnförderkonto eingestellten Beträge korrekt sind.

Die Vorteile von Wohn-Riester: Zulagen und Sonderausgabenabzug

Zulagen

Sie fließen direkt als Tilgung in den Darlehensvertrag oder als Ansparung in den Bausparvertrag und dann später in das Bauspardarlehen.Die Zulagen setzen sich zusammen aus:

  • 175 Euro Grundzulage
  • 185 Euro Kinderzulage (vor 2008 geborene Kinder)
  • 300 Euro Kinderzulage (ab 2008 geborene Kinder)
  • 200 Euro einmaliger Berufseinsteigerbonus, falls bei Vertragsabschluss das 25. Lebensjahr noch nicht vollendet ist

Um die vollen Zulagen zu bekommen, müssen insgesamt jährlich vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Einkommens des Vorjahres in den Vertrag fließen. Selbst muss man aber nur den um die Zulagen reduzierten Mindesteigenbeitrag einzahlen. Diese Regel wird durch eine Untergrenze und eine Obergrenze flankiert: Unabhängig von der Höhe des eigenen Einkommens müssen mindestens 60 Euro selbst gezahlt werden; gefördert werden maximal 2.100 Euro. Die Beispiele in der folgenden Übersicht verdeutlichen, wie der Mindesteigenbetrag berechnet wird.

Berechnung des Mindesteigenbeitrags
Kinder, Zulagen, Steuern 1. Fall 2. Fall 3. Fall 4. Fall
Anzahl Kinder bis 2008 geboren 0 0 1 0
Anzahl Kinder ab 2008 geboren 0 3 1 1
Sozialversicherungspflichtiges Bruttovorjahreseinkommen
in Euro
20.000,- 25.000,- 50.000,- 75.000,-
Gesamtsparleistung vier Prozent in Euro
(maximal 2.100,-)
800,- 1.000,- 2.000,- 2.100,-
Abzüglich Grundzulage in Euro 175,- 175,- 175,- 175,-
Abzüglich Kinderzulage(n) in Euro 0,- 900,- 670,- 300,-
Ergibt Mindesteigenbeitrag in Euro (mindestens 60,-) 625,- 60,- 1.155,- 1.625,-

 

Sonderausgabenabzug

Dabei können Förderberechtigte die Gesamtsparleistung - also eigene Sparbeiträge plus Zulagen - steuerlich geltend machen. Sollte sich beim Sonderausgabenabzug ein Anspruch ergeben, der über der Summe der Zulagen liegt, wird die Differenz erstattet. Bei der Berechnung des Vorteils aus dem Sonderausgabenabzug kommt es auf die Höhe der Zulagen und darauf an, ob die Grund- oder Splittingtabelle angewendet wird.

Um dies zu veranschaulichen, wird bei den vier Beispielen in der folgenden Übersicht einheitlich ein zu versteuerndes Einkommen im Jahr 2015 in Höhe von 60.000 Euro angenommen sowie durchweg die maximale Gesamtsparleistung von 2.100 Euro. Nach Abzug der Gesamtsparleistung vom ursprünglich zu versteuernden Einkommen verbleiben als real zu versteuerndes Einkommen 57.900 Euro. Die Berechnungen in Fall 1 und 2 gehen von der Grundtabelle, in Fall 3 und 4 von der Splittingtabelle aus.

Berechnung Vorteile aus Sonderausgabenabzug
Kinder, Zulagen, Steuern 1. Fall 2. Fall 3. Fall 4. Fall
Anzahl Kinder bis 2008 geboren 0 1 0 1
Anzahl Kinder ab 2008 geboren 0 2 0 2
zu verteuerndes Einkommen in Euro 57.900,- 57.900,- 57.900,- 57.900,-
ergibt Steuervorteil in Euro
(nur Lohnsteuer und Solidaritätsvorschlag)
930,- 930,- 694,- 694,-
minus Grundzulagen in Euro
(bei Splitting 2 Grundzulagen berücksichtigt)
175,- 175,- 350,- 350,-
minus Kinderzulagen 185,- Euro pro Kind
(vor 2008 geboren)
0,- 785,- 0,- 785,-
minus Kinderzulagen 300,- Euro pro Kind
(ab 2008 geboren)
0,- 785,- 0,- 785,-
ergibt Anspruch auf Erstattung in Euro
(kann nicht negativ werden)
755,- 0,- 386,- 0,-
Gesamte Förderung Grund- und Kinderzulagen, Erstattungsanspruch in Euro 930,- 960,- 694,-

1.135,-

Alle Berechnungen zum Steuervorteil erfolgten am 3. Juli 2015 auf der Internetseite des Bundesministeriums für Finanzen

Während die Zulagen nach Beantragung das Darlehen automatisch tilgen, gilt dies für eine eventuelle Steuererstattung nicht. Diese könnte aber über eine Sondertilgung ebenfalls ins Darlehen fließen, falls diese Option bei Vertragsabschluss mit dem Kreditinstitut vereinbart wurde.

Sie können jetzt schon erkennen, dass man für die Antwort auf die Frage, ob sich Wohnriester lohnt, sehr viel rechnen muss. Und das Ziel ist noch nicht erreicht. Denn es muss noch der Effekt der Förderung und damit der Gesamtvorteil von Wohnriester angeschaut werden.

Effekt der Förderung

Die Zulagen und unter Umständen auch der Sonderausgabenabzug bewirken über die zusätzliche Tilgung, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt wird. Jeder Monat, den das Darlehen eher getilgt wird, erspart eine Rate. Die Summe der auf diese Weise ersparten Raten stellen den Vorteil von Wohn-Riester dar. Beispielsweise beträgt bei einer um 36 Monate reduzierten Laufzeit und einer Rate von 1.000 Euro der finanzielle Vorteil 36.000 Euro.

Achtung: Diese ersparten Raten sollten angelegt werden, um die spätere Steuerpflicht erfüllen zu können. Wer diese Regel beherzigt, hat nach der Zahlung der Steuern sogar meist noch etwas übrig.