Im Zuge der Klimaschutzpolitik steigen die Anforderungen an die energetische Gebäudesanierung und die Nachrüstung von Heizungsanlagen. Für viele Haus- und Wohneigentümer, die die Kosten einer aufwendigen Sanierung scheuen, kann das Contracting unter bestimmten Voraussetzungen eine sinnvolle Alternative sein.
Wir geben einen Überlick, was sich hinter Contracting verbirgt und was beim Abschluss eines Contracting-Vertrags zu bedenken ist:
Für wen kommt Contracting in Frage?
Worauf sollten Sie beim Abschluss eines Contracting-Vertrags achten?
Beim Contracting überträgt der Haus- oder Wohneigentümer die Aufgaben der Wärmeversorgung an einen speziellen Dienstleister. Dafür zahlt er den Wärmebezugspreis (Contracting-Kosten) an den Dienstleister. Bei dem Dienstleister handelt es sich um einschlägige Energiedienstleister oder Energieversorgungsunternehmen, wie Stadtwerke, aber auch Ingenieurbüros und Handwerkerbetriebe bieten Contracting an.
Zwei Arten des Contracting werden unterschieden:
- Beim Energieliefer-Contracting (auch Wärmeliefer-Contracting oder Anlagen-Contracting genannt) übernimmt das Energiedienstleistungsunternehmen (Contractor) die Energieversorgung des Kunden (Contractingnehmer) während der vereinbarten Vertragslaufzeit in alleiniger Verantwortung. Der Contractor ist wirtschaftlicher "Eigentümer" der Anlage. Er plant, finanziert und errichtet die zur Energieerzeugung notwendigen Anlagen (d. h. die Heizung), oder er übernimmt eine beim Kunden bereits vorhandene Anlage. Außerdem wartet er sie, setzt sie bei Bedarf instand oder erneuert sie gegebenenfalls. Die gesamten Aufwendungen des Contractors zahlt der Kunde über den Grund- und Arbeitspreis für den Energieverbrauch. Dieses Entgelt liegt zwangsläufig höher als der Preis beispielsweise für einen reinen Gasliefervertrag.
- Beim Einspar-Contracting erbringt der Contractor weitere energierelevante Leistungen mit dem Ziel, die gesamten Energiekosten eines Gebäudes dauerhaft zu senken. So entwickelt er ein umfassendes Energieeinsparkonzept für das Gebäude und kümmert sich u. a. um die Energieverteilungsanlagen (Heizkörper und -ventile) und um die energetische Gebäudesanierung (Wärmedämmung etc.). Wird die vertraglich vereinbarte Einsparung nicht erreicht, trägt allein der Contractor das finanzielle Risiko. Der Kunde zahlt auch hier erheblich mehr als bei einem reinen Gasliefervertrag, er profitiert jedoch auch nach Ende der Vertragslaufzeit von den eingesparten Energiekosten.
Für wen kommt Contracting in Frage?
Contracting ist insbesondere für größere, von Mietwohnungsgesellschaften oder Wohnungseigentümer-Gemeinschaften (WEG) betriebene Wohnanlagen und für Hausbesitzer von Bedeutung. Einzelne Mieter hingegen können keinen Contracting-Vertrag abschließen. Für sie ergeben sich hauptsächlich mietrechtliche Fragen, zum Beispiel, ob sie im Vergleich zum herkömmlichen Heizkostensystem evtl. teurere Contracting-Kosten tragen müssen.
Wohnungseigentümer in Gebäuden mit zentraler Heizungsanlage können ebenfalls keinen eigenen Contracting-Vertrag abschließen. Vielmehr bedarf es dazu einer Entscheidung und Beschlussfassung der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft.
Ob sich ein Contracting-Vertrag zur Wärmelieferung im Vergleich zu einer Eigeninvestition in eine Heizungsanlage lohnt, lässt sich nur im Einzelfall entscheiden (eigene Investitutions-, Wartungs- und Energiebezugskosten vs. Contracting-Kosten).
Der Einbau einer eigenen Heizung verursacht Kosten für die Anschaffung. Hinzu kommen die laufenden Energiebezugskosten (Grund- und Arbeitspreis), deren Höhe von den Tarifen des ausgewählten Energieversorgers abhängt. Außerdem fallen durchschnittlich Wartungskosten von 100 Euro pro Jahr an.
Der Unterschied des Contracting besteht nun darin, dass alle Aufgaben und das gesamte Risiko (zum Beispiel durch außerplanmäßige Reparaturarbeiten) der Contractor übernimmt. Contracting ist folglich eine Dienstleistung, und eine Dienstleistung kostet Geld.
Der Wärmebezugspreis (Contracting-Kosten) enthält die Aufwendungen des Contractors für die Planung, die Finanzierung, den Betrieb, die Wartung, das Ausfallrisiko und ggf. für den Ausbau der Anlage.
Durch Contracting entstehen im Vergleich zur eigenen Realisierung keine Effizienzgewinne und keine Kostenvorteile. Aus wirtschaftlicher Perspektive ist die Frage also, ob Sie als Kunde bereit sind, für die angebotenen Dienstleistungen einen Aufpreis (und wenn ja, welchen) zu zahlen, und sich über einen langen Zeitraum an einen Anbieter zu binden.
Worauf sollten Sie beim Abschluss eines Contracting-Vertrags achten?
Wollen Sie als Eigentümer eines Hauses oder als Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft einen Contracting-Vertrag abschließen, sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie sich für lange Zeit binden. Contracting-Verträge sind aufgrund der hohen Investitionskosten des Contractors längerfristig angelegt. Meist läuft solch ein Vertrag über zehn Jahre, ohne dass Sie ihn ordentlich kündigen können. Sie sollten daher gewisse grundlegende Regelungen beachten und den Vertrag daraufhin prüfen, ob er Ihre Interessen hinreichend berücksichtigt. Obwohl die Fernwärmeverordnung (AVBFernwärmeV) nicht automatisch für Contracting-Verträge gilt, sondern nur durch einen ausdrücklichen Hinweis in den Vertrag einbezogen werden kann, sind viele Regelungen in Contracting-Verträgen dieser Verordnung entnommen oder lehnen sich an sie an.
Leistungsumfang
Hier sollte geregelt sein, welche Hauptleistungen der Contractor erbringt, z. B. dass er die alte Heizungsanlage ausbaut, eine neue einbaut und auch die Kosten hierfür übernimmt. Ebenso muss die Heizleistung der Anlage (in Kilowatt) angegeben sein.
Vertragslaufzeit und Kündigung
Nach aktueller Rechtslage Link öffnet in neuem Fenster (§ 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV) beträgt die zulässige Vertragslaufzeit maximal zehn Jahre. Eine Verlängerung um weitere fünf Jahre ist möglich, sofern der ursprüngliche Vertrag nicht mit einer Frist von neun Monaten vor Ablauf gekündigt wird.
Neben dem gesetzlichen Kündigungsrecht aus wichtigem Grund können weitere Kündigungsgründe und -fristen vereinbart werden. Achten Sie aber darauf, dass der Contractor ausschließlich aus wichtigem Grund kündigen darf.
Preise und Preisänderungen während der Vertragslaufzeit
Sie als Contractingnehmer (Hauseigentümer) zahlen einen monatlichen Grundpreis und einen Arbeitspreis für jede bezogene Kilowattstunde Wärme. Evtl. verlangt das Contracting-Unternehmen zusätzlich eine Einmalzahlung als Zuschuss für die Anlage.
Sowohl der Grund- als auch der Arbeitspreis können sich während der Vertragslaufzeit ändern. Eine Preiserhöhung ist allerdings nur möglich, wenn der Vertrag eine wirksame Preisänderungsklausel enthält. Für die Gestaltung solcher Klauseln schreibt § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV vor, dass sie "sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigen" müssen. Entsprechende Klauseln in Contracting-Verträgen sind daher oft sehr kompliziert und kaum verständlich. Manchmal haben Sie einen Umfang von mehr als einer Seite. Dennoch mutet die Rechtsprechung den Kunden zu, dass sie sich mit derartigen Regelungen auseinandersetzen und sie verstehen.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einigen Entscheidungen aus dem Jahr 2011 Preisänderungsklauseln in Fernwärmelieferverträgen als unwirksam angesehen, weil sie das nötige Maß an Transparenz vermissen ließen oder keine ausgewogene Regelung enthielten (zum Beispiel BGH, Urteil vom 6.4.2011, Az.: VIII ZR 66/09; Urteil vom 13.07.2011, Az.: VIII ZR 339/10).
Schließen Sie einen Contracting-Vertrag über Wärmelieferung ab, sollten Sie im Falle einer Preiserhöhung dieser vorsorglich widersprechen und die Wirksamkeit der Preiserhöhungsklausel bezweifeln.
Lieferunterbrechungen und Haftung
Der Contractor verpflichtet sich, Sie während der Vertragslaufzeit ständig mit Wärme zu beliefern. Vereinbaren Sie für den Fall einer Lieferunterbrechung eine Frist, innerhalb derer er diese zu beheben hat, bzw. eine Entschädigung, falls der Contractor innerhalb der vereinbarten Frist keine Wärme liefert. Außerdem sollte der Vertrag eine generelle Regelung zur Haftung des Contractors für Versorgungsstörungen enthalten.
Abschlagszahlungen
Bei Contracting-Verträgen fallen wie bei allen anderen Energielieferverträgen monatliche Abschlagszahlungen an, wobei diese erst am Schluss des Monats zu entrichten sind.
Abrechnung
Achten Sie darauf, dass der Beginn des Abrechnungsjahres eindeutig bestimmt wird. Das Abrechnungsjahr muss nicht unbedingt mit dem Kalenderjahr übereinstimmen. Gesetzlich vorgeschrieben ist, dass Energierechnungen über Strom und Gas dem Kunden spätestens sechs Wochen nach dem Ende der Abrechungsperiode vorliegen müssen. Eine längere Frist müssen Sie auch dem Contractor nicht zugestehen.
Anmietung des Aufstellraumes
Da die Heizung in Ihren Räumlichkeiten aufgestellt wird, sollte der Vertrag auch eine Regelung über den Raum enthalten, in dem sich die Heizung befindet. Eventuell wird der Contractor bestimmte technische Anforderungen verlangen. Zudem können Sie zumindest eine geringe, mehr symbolische Miete für den Heizungsraum vereinbaren, sofern das nicht schon beim Wärmepreis berücksichtigt wird.
Eigentum an der Anlage
Da der Contractor die Heizungsanlage bezahlt, will er sich verständlicherweise das Eigentum daran sichern. Andererseits befindet sich die Anlage im Gebäude (meist im Keller) des Hauseigentümers und wird mit dem Einbau ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Sie steht somit rechtlich im Eigentum des Hauseigentümers. Der Contractor wird daher evtl. versuchen, sich eine so genannte Grunddienstbarkeit an dem Grundstück des Hauseigentümers bestellen zu lassen. Diese Grunddienstbarkeit ist aber kein notwendiger Bestandteil eines Contracting-Vertrags und kann sich z.B. beim späteren Verkauf des Hauses als nachteilig für den Hauseigentümer erweisen. Eine Grunddienstbarkeit sollten Sie daher dem Contractor, wenn möglich, nicht bestellen.
Regelungen für das Ende der Vertragslaufzeit
Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses lässt sich in der Regel noch nicht beurteilen, ob man die Heizungsanlage nach zehn bis 15 Jahren Betriebsdauer behalten will oder nicht. Daher sollten Sie die vertragliche Regelung ausreichend flexibel gestalten. Eine zwingende Kaufverpflichtung für den Hauseigentümer ist nicht sinnvoll.
Eine Übernahme- oder Kaufoption hingegen lässt Ihnen die Wahl: Wenn sich die Heizungsanlage noch in einem guten Zustand befindet, können Sie sie übernehmen. Ist sie am Ende der Vertragslaufzeit aber technisch überholt oder zu reparaturanfällig, können Sie die Übernahme ablehnen. Vereinbaren Sie eine Kauf- bzw. Übernahmeoption, sollten Sie gleichzeitig regeln, wer für den Ausbau und die damit verbundenen Kosten verantwortlich ist, falls Sie die Option später nicht in Anspruch nehmen.
Vertragsweitergabe (Rechtsnachfolge)
Möchten Sie während der Vertragslaufzeit Ihr Haus verkaufen, können Sie den Contracting-Vertrag an den Käufer weitergegeben. Viele Contractoren verlangen dies in ihren Verträgen sogar. Eine solche Vereinbarung sollte aber nicht verpflichtend sein, sondern lediglich eine Option darstellen. Eine Alternative besteht darin, dem Contractor eine angemessene Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung zu zahlen.
Separater Stromliefervertrag
Ist der Contractor gleichzeitig auch ein Stromanbieter (z.B. Stadtwerke), wird er Ihnen evtl. auch einen Stromliefervertrag anbieten. Beim Strombezug sind Sie aber nicht an den Contractor gebunden und können den Stromanbieter frei wählen. Auch wenn Sie einen Stromliefervertrag mit dem Contractor haben, können Sie ihn wie jeden anderen Stromliefervertrag unabhängig vom Contracting-Vertrag nach Ablauf der Vertragslaufzeit kündigen.
Vorformulierte Vertragslaufzeiten in Stromlieferverträgen von mehr als 24 Monaten sind unwirksam. Solche Verträge verlängern sich jeweils maximal um ein weiteres Jahr, falls sie nicht rechtzeitig gekündigt werden. Nur wenn eine längere Vertragslaufzeit individuell ausgehandelt wurde, ist sie wirksam. Allerdings stellt der Gesetzgeber hohe Anforderungen an eine solche Vereinbarung.
