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Energieausweis: Was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?

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Der Energieausweis beschreibt den Energiestandard eines Wohngebäudes. Wir erklären Ihnen, welche Infos das Dokument auflisten muss und wie Sie die Daten richtig lesen.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Der Energieausweis bewertet die Energieeffizienz eines Gebäudes anhand verschiedener Kennwerte.
  • Bedarfsausweise- und Verbrauchsausweise kommen zu verschiedenen Werten, weil sie auf unterschiedlichen Daten und Berechnungsverfahren beruhen.
  • Der Vergleich von älteren mit neueren Energieausweisen ist schwierig.
Ein Energieausweis liegt neben Bauplänen auf einem Tisch
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Was steht im Energieausweis?

Um den energetischen Zustand von Gebäuden bewerten zu können, schreibt die Energieeinsparverordnung (EnEV) in bestimmten Fällen Energieausweise vor. Sie enthalten allgemeine Angaben zum Haus, zu den verwendeten Heizstoffen (zum Beispiel Gas, Öl oder Strom) sowie die Energiekennwerte des Gebäudes. Neuere Ausweise für Wohngebäude führen darüber hinaus, ähnlich wie Elektrogeräte, eine Energieeffizienzklasse von A+ bis H auf.

Handelt es sich um ein reines Wohngebäude, wird ein Energieausweis für das ganze Gebäude ausgestellt, nicht für eine einzelne Wohnung. In Gebäuden, in denen es sowohl Wohnungen als auch Räume für andere Nutzungen gibt, gilt der Energieausweis nur für den Wohnbereich. Der Ausweis muss den Vorgaben der zum Zeitpunkt der Ausstellung geltenden EnEV entsprechen. Außerdem muss der Aussteller des Ausweises seinen Namen, seine Anschrift, seine Berufsbezeichnung und das Ausstellungsdatum angeben und eigenhändig oder durch eine digitale Signatur unterschreiben. Ein Farbausdruck ist nicht vorgeschrieben.

Seit Mai 2014 ausgestellte Ausweise enthalten eine Registriernummer. Das erleichtert Behörden die Kontrolle.

Energieausweise sind in der Regel zehn Jahre lang gültig.

Ein neuer Ausweis ist nötig, wenn das Gebäude nach größeren Umbauten und Sanierungen gemäß der Energieeinsparverordnung neu berechnet wird.

Vor Mai 2014 ausgestellte Wärmebedarfsausweise oder Energiepässe, die nach der Energieeinsparverordnung als Energieausweise anerkannt wurden, können in der damals gültigen Form weiter verwendet werden – solange sie nicht älter als zehn Jahre sind. In der Regel umfasst der Energieausweis fünf Seiten und enthält neben den Energiekennwerten des Hauses auch eine Vielzahl weiterer Angaben sowie Empfehlungen zur kostengünstigen Haussanierung. Nachfolgend wird der Aufbau des Ausweises nach der aktuellen EnEV 2014 beschrieben.

Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes

Die Seite 1 des Ausweises enthält allgemeine Angaben zum Gebäude, darunter die Adresse, das Baujahr des Gebäudes und die Art der Anlagentechnik, sowie die Anzahl der Wohnungen. An dieser Stelle finden sich auch Aussagen zur Nutzung erneuerbarer Energien und zur Gebäudebelüftung. Außerdem ist auf der ersten Seite vermerkt, welches Verfahren zur Berechnung der energetischen Qualität des Wohngebäudes eingesetzt wurde: bedarfsorientierter oder verbrauchsorientierter Energieausweis.

Es gibt zwei Berechnungsverfahren, die sich grundsätzlich voneinander unterscheiden: Erfolgt die Ermittlung auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs, spricht man von einem "Bedarfsausweis". Die Kennwerte für den Energiebedarf sind dann auf Seite 2 des Dokuments ausgewiesen, während die dritte Seite unausgefüllt bleibt. Wird dagegen der gemessene Energieverbrauch ermittelt, spricht man von einem "Verbrauchsausweis" und die Kennwerte für den Energieverbrauch sind auf Seite 3 dargestellt. In diesem Fall bleibt die zweite Seite unausgefüllt. Die Kennwerte geben den jährlichen Verbrauch in Kilowattstunden (kWh) pro Quadratmeter (m2) Nutzfläche an – kurz: kWh/(m2a). Je höher der Kennwert ausfällt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Gebäudes. Eine zusätzliche Hilfe, um die Energieeffizienz von Häusern zu vergleichen, geben die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Anhand der Farben und von Vergleichswerten kann ein Haus eingestuft und mit anderen, typischen Häusern verglichen werden.


Achtung: Die Kennwerte beziehen sich nicht auf die Wohnfläche des Gebäudes, sondern auf die auf Seite 1 ausgewiesene sogenannte Gebäudenutzfläche AN. Diese ist ein rechnerischer Wert, der nach EnEV aus dem beheizten Volumen oder der Wohnfläche ermittelt wird. Er ist in der Regel etwas größer als die Wohnfläche.


Primärenergiekennwert

Im Energieausweis ist von einem Primärenergiebedarf und einem Endenergiebedarf die Rede. Als Primärenergie wird die ursprünglich aufgewndete, gesamte fossile Energiemenge - inklusive Verluste - bezeichnet, die durch den Abbau, die Lieferung und die Verarbeitung des Energieträgers entsteht. Der Primärenergiekennwert (PE-Kennwert) bildet somit die gesamte Kette der Energiebereitstellung ab, also - je nach Brennstoff - von der Ölquelle, dem Bergwerk oder dem Baum bis zu Heizung. Er zeigt die Umweltauswirkungen des Hauses an und ist vor allem im Hinblick auf den Klimaschutz von Interesse.

Endenergiekennwert

Bei der Betrachtung der so genannten Endenergie wird nachträglich berücksichtigt, ob regenerative Energieträger wie die Sonne oder Holz als nachwachsender Rohstoff genutzt werden. Diese stehen entweder ohne großen Aufwand für Bohrung, Transport und Aufbereitung zur Verfügung oder binden beim Nachwachsen das Treibhausgas CO2.

Wird das Haus mit regenerativen Energien beheizt, ist der Primärenergiekennwert in der Regel klainer, also besser, als der Endenergiekennwert. Bei fossilen Brennstoffen wie Öl oder Erdgas ist der PE-Kennwert immer größer als der Endenergiekennwert. Ob der Gesamtwert für die Primärenergie für das Gebäude größer oder kleiner ist als der Endenergiekennwert, hängt vom Anteil der verwendeten Brennstoffe ab, die zur Energieversorgung kombiniert werden können. Ein guter PE-Kennwert allein muss aber nicht bedeuten, dass eine gute Bilanz erzielt wurde. So kann ein Haus mit einer Pelletheizung leicht einen guten Primärenergiekennwert erreichen, bei unzureichender Wärmedämmung aber dennoch Energiekosten wie ein Haus mit schlechterer Bewertung verursachen.

Seite 4 des Energieausweises enthält für Hauseigentümer in knapper Form kostengünstige Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften des Gebäudes. Sind keine Empfehlungen zur Sanierung möglich, beispielsweise weil das Gebäude bereits umfassend saniert wurde, ist dies vom Ausweisaussteller auf dem Formular zu vermerken.

Auf Seite 5 finden sich abschließend einige Erläuterungen zu den Angaben im Ausweis sowie den Berechnungsverfahren.

Wichtig!

Der Energieausweis dokumentiert den energetischen Ist-Zustand des Gebäudes. Er verpflichtet Eigentümer jedoch nicht, die Vorschläge zur Verbesserung der energetischen Eigenschaften umzusetzen oder sonstige Modernisierungen vorzunehmen. Auch die EnEV selbst fordert nur in wenigen Fällen eine Nachrüstung.

Aber: Auch ohne gesetzliche Verpflichtung sind Sie als Eigentümer von Gebäuden mit hohem Energiebedarf gut beraten, durch energetische Sanierungen die Bewertung im Energieausweis zu verbessern. Denn damit können Sie nicht nur die Heizkosten reduzieren, sondern auch den Wert der Immobilie und die Vermietungs- oder Verkaufschancen steigern.

Mehr dazu erfahren Sie bei einer individuellen Energieberatung, zum Beispiel bei Ihrer Verbraucherzentrale.

Worin sich Bedarfs- und Verbrauchsausweis unterscheiden

Es gibt zwei Varianten für den Energieausweis: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Da sie verschiedene Berechnungsverfahren anwenden, können die beiden Ausweisarten die Energieeffizienz eines Gebäudes unterschiedlich bewerten.

  • Beim Bedarfsausweis werden die Kennwerte für den Energiebedarf rechnerisch auf der Grundlage von Baujahr, Bauunterlagen (Gebäudetyp, Adresse, Anzahl der Wohnungen und Gesamtwohnfläche) den technischen Gebäude- und Heizungsdaten und unter standardisierten Rahmenbedingungen (Klimadaten, Nutzerverhalten, Raumtemperatur) bestimmt.
    Vorteil: Die berechneten Kennwerte sind unabhängig vom individuellen Heiz- und Wohnverhalten der Bewohner.
    Nachteil: Die Genauigkeit und damit die Aussagekraft des Ausweises hängen stark davon ab, wie exakt und aufwändig der Aussteller die Daten erhebt. Preisgünstige Angebote können weniger genau ausfallen.
  • Für den Verbrauchsausweis müssen ebenfalls die üblichen Gebäudedaten, vor allem aber die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Hierzu gehören das Anfangs- und Enddatum der drei Abrechnungszeiträume. Längere Leerstände während dieser Zeit sollten berücksichtigt werden. Wichtig ist zudem, ob der Energieverbrauch für Warmwasser in den Verbrauchsdaten enthalten ist oder ob das Wasser dezentral, beispielsweise über elektrische Boiler oder Durchlauferhitzer, erwärmt wird. Aus den Heizkostenabrechnungen oder anderen geeigneten Verbrauchsmessungen werden die Kennwerte für den Energieverbrauch des gesamten Gebäudes ermittelt.
    Vorteil: Die Datenerhebung ist in der Regel wesentlich einfacher und weniger fehleranfällig. Die gemessenen Verbrauchszahlen werden über so genannte Klimafaktoren auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. Dies hat den Effekt, dass zum Beispiel besonders harte Winter nicht zu einer schlechteren Bewertung des Gebäudes führen.
    Nachteil: Die Kennwerte sind abhängig vom individuellen Heiz- oder auch Lüftungsverhalten der Bewohner und davon, wie oft sie anwesend sind. Leerstände im Gebäude oder die Gesamtnutzfläche werden manchmal nicht richtig erfasst. Das kann die Ergebnisse verfälschen.
Beim Verbrauchsausweis müssen Sie den Endenergiekennwert pauschal um 20 kWh/(m2a) erhöhen, falls das Wasser dezentral erwärmt wird und dieser Energieverbrauch im Kennwert noch nicht enthalten ist.

Energieausweis: Was sind Bedarfsausweis und Verbrauchsausweis?

Untersuchungen zufolge liegt der Endenergiekennwert eines Verbrauchsausweises durchschnittlich rund 25 Prozent unter dem eines Bedarfsausweises – für ein und dasselbe Haus! Bei einem Vergleich unterschiedlicher Ausweistypen sollten Sie diesen Unterschied unbedingt berücksichtigen und das Gebäude mit einem Verbrauchsausweis eher eine Klasse schlechter, das Gebäude mit einem Bedarfsausweis eher eine Klasse besser einordnen. Antworten auf die Frage, welcher Ausweis für welche Art von Gebäude ausgestellt werden muss, finden Sie hier.

Nachfolgend erläutern wir Ihnen den Energieausweis an einem konkreten Beispiel. Die obere Grafik zeigt einen "Bedarfsausweis", die untere einen "Verbrauchsausweis". Um Informationen zu den einzelnen Bereichen zu erhalten, klicken Sie auf die jeweiligen Hinweiszeichen.

 
 
Energieausweis
 

 

Energieausweis

 

Gebäude mit Hilfe des Energieausweises vergleichen

Auf Seite 2 des Ausweises befindet sich rechts unten der zweite Bandtacho "Vergleichswerte Endenergie".

Vergleichswerte Endenergie Energieausweis 2014

Was bedeuten die Energiekennziffern?

Die Energiekennziffern in der Mitte des Farbbandes zeigen, wie viel Energie "typische" Gebäude benötigen. So braucht ein Neubau, je nach Gebäudegröße, typischerweise um die 50 kWh/(m2a) und liegt damit in der Energieeffizienzklasse A oder B. Der Durchschnitt der Wohngebäude in Deutschland hat einen Verbrauch von rund 160 kWh/(m2a) und befindet sich in Klasse E. Dagegen verbraucht ein unsaniertes Einfamilienhaus typischerweise über 200 kWh/(m2a) und rangiert damit weit hinten in der Skala, in Klasse G oder H.

Die Energieeffizienz eines Gebäudes können Sie anhand der Vergleichsgebäude also recht gut einschätzen. Je niedriger die jeweilige Zahl des Endenergiebedarfs ist, umso energieeffizienter ist die Immobilie.

Eine zusätzliche Hilfe zur Einschätzung bieten die Farben des Bandtachos und die Einteilung der Gebäude in Energieeffizienzklassen (A+ bis H). Da bei den Vergleichswerten Gebäude mit einem "typischen" Energieverbrauch zugrunde gelegt werden, können sie jedoch nur eine grobe Orientierung geben. Je nach Größe, Baujahr und individueller Bauweise kann beispielsweise ein unsaniertes Mehrfamilienhaus auch in einer anderen Effizienzklasse liegen.

Effizienzklassen und Vergleichswerte

Die Effizienzklasse steht zudem für die energetische Qualität des Gesamtgebäudes; allerdings werden die Dämmstandards und die Heizungsanlage hier nicht einzeln bewertet. Ohne einen kritischen Blick bei der Besichtigung vor Ort sowie in die Modernisierungsempfehlungen des Ausweises lassen sich mit den Vergleichswerten allein kaum Aufwand und Kosten für eine energetische Verbesserung des Gebäudes abschätzen.

Achtung: Die Zuordnung in die Effizienzklassen ist nur auf Ausweisen realistisch, die nach dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, also nach der aktuellen Energieeinsparverordnung von 2014. Auf diesen Ausweisen reicht die Skala des Farbbands von 0 bis 250 kWh/(m2a). Je weiter hinten im Alphabet die Effizienzklasse liegt, desto schlechter ist der energetische Zustand des Hauses. Ein Gebäude, das exakt in der Mitte im gelben Farbbereich liegt, benötigt etwa 130 kWh/(m2a). Die Klasse richtet sich nach dem auf Seite 2 oder 3 des Ausweises angegebenen Kennwert. Entscheidend für die Klasseneinteilung ist der Wert für den Endenergiebedarf oder -verbrauch. Das Berechnungsverfahren für die Zahlenwerte des tatsächlichen Gebäude-Energiebedarfs hat isch im Zeitverlauf kaum geändert. Allerdings werden die gleichen Zahlenwerte heute in andere Effizienzklassen als noch vor einigen Jahren eingestuft. Um ein realistisches Bild zu erhalten, sollten Sie aber unbedingt darauf achten, immer nur Bedarfswerte mit Bedarfswerten zu vergleichen.

Energieausweise sind in der Regel 10 Jahre lang gültig. Daher ist noch eine Vielzahl älterer Ausweise in Umlauf. Auf diesen Energieausweisen fehlt für Wohngebäude nicht nur die Effizienzklasse. Auch die Skalierung des Farbbands sowie die Zuordnung der Vergleichswerte waren vor 2014 anders. Zwar lassen sich Gebäude in diesen älteren Ausweisen anhand der Tabelle ebenfalls zuordnen. Die früheren Einteilungen waren jedoch wenig realistisch.

Aussagekraft des Ausweises beurteilen

Der Energieausweis soll einen Vergleich der energetischen Beschaffenheit von Gebäuden in ganz Deutschland ermöglichen. Er erlaubt jedoch keinen unmittelbaren Rückschluss auf den künftig zu erwartenden Energieverbrauch und die Energiekosten, weil diese von vielen Faktoren abhängen. Das Dokument wurde im Laufe der Zeit außerdem stark verändert, was einen Vergleich nur in bestimmten Fällen sinnvoll macht.

Energieausweise richten sich immer nach der zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV). Eingeführt wurden die Ausweise für den Gebäudebestand mit der EnEV 2007, die seither bereits zweimal novelliert wurde. Das Berechnungsverfahren für den Endenergiebedarf des Gebäudes blieb aber erhalten. Mit den beiden Novellen in den Jahren 2009 und 2014 wurde auch das Ausweisformular verändert. Die Zuordnung eines Energieausweises zur entsprechenden Verordnung ist über das Ausstellungsdatum möglich, das auf der ersten Ausweisseite steht.

Vergleichswerte Endenergie Energieausweis 2009

Bei Ausweisen von Oktober 2009 bis April 2014 hatte ein Gebäude aus der Mitte des Farbbands einen Kennwert von 215 kWh/(m2a). Es wäre beim neuen Ausweis nach EnEV 2014 der viel schlechteren Klasse G zugeordnet. Dagegen wurde der Energiebedarf eines „energetisch gut modernisierten Einfamilienhauses" nun schon mit nur 150 kWh/(m2a) angegeben. Aber auch dieser Wert war noch zu hoch angesetzt.

Vergleichswerte Endenergie Energieausweis 2007

Bei Ausweisen aus der Zeit zwischen 2007 und September 2009 reichte die Skala des Farbbands von 0 bis über 400 kWh/(m2a). Ein Gebäude mit einem Energieverbrauch von 230 kWh/(m2a) lag schon im gelb-grünen Bereich. In Ausweisen nach EnEV 2014 läge es weit hinten im roten Bereich der Klasse G. Der Vergleichswert für ein „energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus" wurde mit 200 kWh/(m2a) zu hoch angegeben.

Vergleich Effizienbänder Energieausweis 2014 und 2009 mit Pfeil zur Illustration

Ein Vergleich der Farbbänder von neuen und älteren Energieausweisen zeigt, wie unterschiedlich ein und dasselbe Gebäude (Effizienzklasse F) rein optisch eingeordnet wäre. Während bei einem nach Mai 2014 erstellten Ausweis die schlechteste Klasse H weniger als ein Zehntel des Farbbands ausmacht (Abb. oben), nimmt sie bei früheren Dokumenten über ein Drittel ein (Abb. unten).

Was bedeuten die Farbbänder?

Bei Ausweisen aus der Zeit zwischen 2007 und September 2009 reichte die Skala des Farbbands von 0 bis über 400 kWh/(m2a). Ein Gebäude mit einem Energieverbrauch von 230 kWh/(m2a) lag schon im gelb-grünen Bereich. In Ausweisen nach EnEV 2014 läge es weit hinten im roten Bereich der Klasse G. Der Vergleichswert für ein "energetisch gut modernisiertes Einfamilienhaus" wurde mit 200 kWh/(m2a) auch für damalige Verhältnisse zu hoch angegeben.

Bei Ausweisen von Oktober 2009 bis April 2014 hatte ein Gebäude aus der Mitte des Farbbands einen Kennwert von 215 kWh/(m2a). Es wäre beim neuen Ausweis nach EnEV 2014 der viel schlechteren Klasse G zugeordnet. Dagegen wurde der Energiebedarf eines "energetisch gut modernisierten Einfamilienhauses" nun schon mit nur 150 kWh/(m2a) angegeben. Aber auch dieser Wert war noch zu hoch angesetzt.
 
Ein Vergleich der Farbbänder von neuen und älteren Energieausweisen zeigt, wie unterschiedlich ein und dasselbe Gebäude (Effizienzklasse F) rein optisch eingeordnet wäre. Während bei einem nach Mai 2014 erstellten Ausweis die schlechteste Klasse H weniger als ein Zehntel des Farbbands ausmacht (Abb. oben), nimmt sie bei früheren Dokumenten über ein Drittel ein (Abb. unten). Bei früheren Ausweisen fehlt die Klasseneinteilung. Sie wurde hier nur zur Veranschaulichung einmontiert. Allerdings zeichnen sich neuere und ältere Ausweise durch das gleiche Verfahren zur Berechnung des Gebäude-Endenergiebedarfs aus und sind, sofern es sich um Bedarfsausweise handelt, an dieser Stelle miteinander vergleichbar.

Energieverbrauch und -kosten abschätzen

Der Energiebedarf einer einzelnen Wohnung kann vom ausgewiesenen Energiewert für das ganze Wohngebäude deutlich abweichen. So haben Wohnungen im Erdgeschoss, unter dem Dach oder mit vielen freien Außenwänden oft einen deutlich höheren Energiebedarf, insbesondere wenn das Haus nicht oder nur wenig gedämmt ist. Daneben hängt der reale Energieverbrauch stark vom Standort, von den Witterungsverhältnissen und dem individuellen Heizverhalten der Bewohner ab. Bei einem Bedarfsausweis wird eine durchschnittliche Raumtemperatur von 19 °C (DIN 4108-6) angenommen, jedes Grad darüber erhöht den Energieverbrauch um rund sechs Prozent. Zudem bezieht sich der Bedarfsausweis auf einen Standort mit den mittleren Klimaverhältnissen in Deutschland. Jeder Unterschied zum Klima am individuellen Standort des Gebäudes wirkt sich auf den tatsächlichen Energiebedarf aus. Die Energiekosten hängen außerdem stark vom verwendeten Brennstoff bzw. Energieträger und deren künftigen Preisentwicklungen ab.

Die Tabelle zeigt die ungefähren Energiekosten pro Quadratmeter Wohnfläche eines Gebäudes der entsprechenden Energieeffizienzklasse.
 

Energieeffizienzklassen in Energieausweisen

Mit welchem Energieträger das Haus beheizt wird, steht im Energieausweis auf der ersten Seite, der Endenergiekennwert über dem Farbband auf der zweiten oder dritten Ausweisseite. Schwierig ist es allerdings, die Kosten zu ermitteln, wenn Strom als Energieträger angegeben ist. Denn dann können Sie nicht erkennen, ob es sich um eine Wärmepumpe, einen Nachtstromspeicher oder eine elektrische Direktheizung handelt. Diese Heizungsarten sind unterschiedlich effizient und können auch sehr unterschiedliche Stromkosten verursachen. Die Energieberatung der Verbraucherzentrale kann Ihnen in einem solchen Fall helfen, die Preise realistisch einzuschätzen.

Tipp

In Immobilienanzeigen ist oft der Endenergiebedarf bzw. der -verbrauch angegeben. Kennen Sie diesen Endenergiekennwert und den Energieträger, können Sie die Höhe der jährlichen Kosten für die Heizung und Warmwasserbereitung schnell abschätzen. Multiplizieren Sie dazu den Endenergiekennwert mit der Gebäudenutzfläche und den Kosten des Energieträgers.