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Baufinanzierung - Rechtliche Rahmenbedingungen

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Eine Baufinanzierung ist in juristischer Hinsicht ein nicht ganz einfaches Konstrukt. Wie funktioniert eine Grundschuld und welche Konsequenzen ergeben sich daraus, wenn der Schuldner nicht mehr pünktlich zahlen kann? Welche Rechte und Pflichten haben Bank und Kreditnehmer während der Dauer der Zinsbindung? Ausführliche Antworten auf diese und ähnliche Fragen finden Sie in den nachfolgenden Beiträgen.

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Bei der Baufinanzierung ist es üblich, dass Sie als Sicherheit für das gewährte Darlehen dem kreditgebenden Institut den Zugriff auf Ihre Immobilie einräumen. Das bedeutet in letzter Konsequenz: Wenn Sie Ihre Schulden nicht mehr begleichen können oder wollen, darf die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern lassen und aus dem Erlös den für die Tilgung der Schulden notwendigen Teil einbehalten. Man spricht in diesem Fall zwar meist von einem "Hypothekendarlehen”, doch als Absicherung dient fast immer eine Grundschuld.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Der wichtige Unterschied: Die Hypothek ist an die Höhe der damit gesicherten Darlehensforderung gebunden und entspricht somit immer exakt dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Ist die letzte Rate bezahlt, erlischt die Hypothek automatisch.

Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Stand des Darlehens und besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung wird gekennzeichnet, indem der entsprechende Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird.

In der Kreditpraxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weil sie vor allem für die Banken einfacher zu handhaben ist. Ist eine Hypothek eingetragen, muss im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Bank erst einmal nachweisen, dass dieser noch offene Schulden hat, da die Hypothek ansonsten hinfällig wäre. Bei der Absicherung über Grundschulden können die Außenstände schneller vollstreckt werden, ohne dass vorher ein zeitraubendes juristisches Verfahren eingeleitet werden muss.

Eintrag ins Grundbuch

Grundschulden werden im Grundbuch eingetragen, wo sie von jedem eingesehen werden können, der ein berechtigtes Interesse – beispielsweise Kaufabsichten - nachweisen kann. Das Grundbuch genießt "öffentlichen Glauben”, und damit kann jeder davon ausgehen, dass das, was im Grundbuch steht, auch stimmt.

Wichtig: Die Eintragung einer Grundschuld wird von Notar und Grundbuchamt teuer in Rechnung gestellt. Die Kosten können je nach Höhe des Grundschuldbetrags einige hundert bis über tausend Euro betragen.

Abtretung bei Bankwechsel

Die Banken können untereinander Grundschulden weitergeben, was entweder ohne Eintrag im Grundbuch in Form einer privatschriftlichen Abtretung geschieht oder im Grundbuch vermerkt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie bei einer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Bank wechseln, weil Sie von einem anderen Institut ein günstigeres Angebot bekommen haben. Anstatt eine teure Löschung und Neueintragung vorzunehmen, bleibt dann die erste Bank im Grundbuch als Grundschuldinhaber bestehen und überträgt diese Rechte an die Bank, die die neue Finanzierung durchführt.

Die verschiedenen Ränge

Die unterschiedlichen "Ränge” der Grundschulden legen die Reihenfolge fest, in der die Gläubiger zum Zug kommen. Bei einer Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz: Wer zuerst seine Ansprüche verbrieft hat, bekommt als erster sein Geld.

Ist nun ein Haus mit 100.000 Euro von Bank A, 50.000 Euro von Bank B und 50.000 Euro von Bank C belastet und es wird bei der Zwangsversteigerung ein Erlös von 175.000 Euro erzielt, kann die Bank C die Hälfte ihrer Forderungen in den Wind schreiben, wenn ihre Grundschuld als letztes eingetragen wurde. Aus diesem Grund sind die Banken auf die ersten Plätze im Grundbuch besonders scharf. Für erstrangige Grundschulden gibt es die besten Konditionen - damit soll der Kunde motiviert werden, möglichst gute Sicherheiten zu stellen.

Der jeweilige Rang einer Grundschuld wird aus dem Beleihungswert wie folgt errechnet: Bis zu 60% des Beleihungswertes gelten als erstrangig, der Bereich zwischen 60 und 80% wird als zweitrangiger Bereich bezeichnet. Hypothekenbanken bevorzugen erstrangig abgesicherte Darlehen, die Bausparkassen begnügen sich in der Regel mit dem zweiten Rang. Zur Ermittlung des Beleihungswertes wird üblicherweise vom aktuellen Verkehrswert - der meistens auch dem Kaufpreis entspricht - ein Risikoabschlag von ca.20 % abgezogen.

Ermittlung der Grundschuldränge

Die Ermittlung der Grundschuldränge kann beispielsweise wie folgt aussehen:

Risikoabschlag 20%: 30.000 €
Beleihungswert: 120.000 €
Kaufpreis einer Wohnung: 150.000 €
Erstrangiges Darlehen bis 72.000 €
Zweitrangiges Darlehen bis 96.000 €