Immobilienfinanzierung: Was versteht man unter Grundschuld?

Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?

Der wichtige Unterschied: Die Hypothek ist an die Höhe der damit gesicherten Darlehensforderung gebunden und entspricht somit immer exakt dem aktuellen Stand des Kreditkontos. Ist die letzte Rate bezahlt, erlischt die Hypothek automatisch.

Die Grundschuld hingegen ist unabhängig vom Stand des Darlehens und besteht so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. Die Löschung wird gekennzeichnet, indem der entsprechende Grundschuldeintrag rot unterstrichen wird.

In der Kreditpraxis hat sich die Grundschuld durchgesetzt, weil sie vor allem für die Banken einfacher zu handhaben ist. Ist eine Hypothek eingetragen, muss im Fall der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers die Bank erst einmal nachweisen, dass dieser noch offene Schulden hat, da die Hypothek ansonsten hinfällig wäre. Bei der Absicherung über Grundschulden können die Außenstände schneller vollstreckt werden, ohne dass vorher ein zeitraubendes juristisches Verfahren eingeleitet werden muss.

Welche Bedeutung hat der Eintrag ins Grundbuch?

Grundschulden werden im Grundbuch eingetragen, wo sie von jedem eingesehen werden können, der ein berechtigtes Interesse, zum Beispiel Kaufabsichten, nachweisen kann. Das Grundbuch genießt "öffentlichen Glauben". Das heißt, jeder kann davon ausgehen, dass das, was im Grundbuch steht, auch stimmt.

Abtretung der Grundschuld, wenn Sie die Bank wechseln

Die Banken können untereinander Grundschulden weitergeben, was entweder ohne Eintrag im Grundbuch in Form einer privatschriftlichen Abtretung geschieht oder im Grundbuch vermerkt wird. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie bei einer Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindungsfrist die Bank wechseln, weil Sie von einem anderen Institut ein günstigeres Angebot bekommen haben. Anstatt eine teure Löschung und Neueintragung vorzunehmen, bleibt dann die erste Bank im Grundbuch als Grundschuldinhaber bestehen und überträgt diese Rechte an die Bank, die die neue Finanzierung durchführt.

Was bedeuten die verschiedenen Ränge bei Grundschulden?

Die unterschiedlichen "Ränge" der Grundschulden legen die Reihenfolge fest, in der die Gläubiger zum Zug kommen. Bei einer Zwangsversteigerung gilt der Grundsatz: Wer zuerst seine Ansprüche verbrieft hat, bekommt als erster sein Geld.

Ist nun ein Haus mit 100.000 Euro von Bank A, 50.000 Euro von Bank B und 50.000 Euro von Bank C belastet und es wird bei der Zwangsversteigerung ein Erlös von 175.000 Euro erzielt, kann die Bank C die Hälfte ihrer Forderungen in den Wind schreiben, wenn ihre Grundschuld als letztes eingetragen wurde. Aus diesem Grund sind die Banken auf die ersten Plätze im Grundbuch besonders scharf. Für erstrangige Grundschulden gibt es die besten Konditionen. Damit sollen Kund:innen motiviert werden, möglichst gute Sicherheiten zu stellen.

Der jeweilige Rang einer Grundschuld wird aus dem Beleihungswert wie folgt errechnet: Bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes gelten als erstrangig, der Bereich zwischen 60 und 80 Prozent wird als zweitrangiger Bereich bezeichnet.

Hypothekenbanken bevorzugen erstrangig abgesicherte Darlehen, die Bausparkassen begnügen sich in der Regel mit dem zweiten Rang. Zur Ermittlung des Beleihungswertes wird üblicherweise vom aktuellen Verkehrswert - der meistens auch dem Kaufpreis entspricht - ein Risikoabschlag von rund 20 Prozent abgezogen.

So werden Grundschuld-Ränge ermittelt

Die Ermittlung der Grundschuld-Ränge kann beispielsweise wie folgt aussehen: