Kostenloses Online-Seminar "Wie gelingt der Heizungstausch?" am 28. November um 18 Uhr. Jetzt hier anmelden und bequem von zuhause aus teilnehmen.

Sofortfinanzierung: Vorsicht bei komplizierten Bausparmodellen

Stand:
Mit Bausparsofortfinanzierungen, auch Vorfinanzierungen genannt, winkt schnelles Geld zu vermeintlich günstigen Konditionen. Doch solche Modelle sind kompliziert und nicht für jeden geeignet. Welche Risiken sie bergen und wie Sie Angebote mit anderen Darlehen vergleichen können, erfahren Sie hier.
Ein Taschenrechner und ein Stift liegen auf einem Kreditvertrag

Das Wichtigste in Kürze:

  • Bei einer Bausparsofortfinanzierungen schließen Sie 2 Verträge gleichzeitig ab: einen Darlehens- und einen Bausparvertrag.
  • Meist sind diese Angebote teurer als herkömmliche Annuitätendarlehen. Außerdem bergen sie ein zusätzliches Risiko, weil die zwei Verträge nicht aufeinander abgestimmt werden können.
  • Wir zeigen, was schiefgehen kann, und welche Punkte Sie bei der Finanzierung von Wohneigentum beachten sollten.
  • Eine endfälliges Darlehen, also ein Darlehen ohne regelmäßige Tilgung, verursacht über die Laufzeit höhere Zinsen als eines, das nach und nach zurückgezahlt wird.
On

Bausparverträge werden kaum noch im ursprünglichen Sinne genutzt. Der lag darin, einige Jahre lang durch Sparbeiträge Vermögen aufzubauen und nach der Zuteilung der Bausparsumme ein zinsgünstiges, marktzinsunabhängiges Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Kreditinstitute setzen vermitteln heute immer häufiger Bausparsofortfinanzierungen, weil sie daran mehr verdienen. Zum einen winkt eine Provision für den Bausparvertrag, zum anderen ist die Zinsmarge oft höher, weil der Kredit nicht laufend getilgt wird.

Was ist eine Sofortfinanzierung?

Die Bausparsofortfinanzierung, auch Vorfinanzierung genannt, klingt erst einmal verlockend: Sie erhalten ohne lange Anspar- oder Wartezeit sofort ein Darlehen für Ihre Wunschimmobilie, allerdings zunächst noch kein Bauspardarlehen, sondern ein herkömmliches Darlehen. Gleichzeitig schließen Sie einen Bausparvertrag ab, in den Sie regelmäßig einzahlen. Das klassische Bausparen, bei dem Sie zunächst ein Mindestguthaben ansparen, um nach der Zuteilung ein Bauspardarlehen zu bekommen, wird dabei auf den Kopf gestellt. Zeitlich läuft die Sofortfinanzierung folgendermaßen ab:

  1. Sie schließen Sie zunächst einen Darlehensvertrag ab (ein so genanntes Vorausdarlehen), das mit dem aktuellen Marktsatz verzinst wird.
  2. Zugleich schließen Sie einen Bausparvertrag ab. Statt das Darlehen zu tilgen, zahlen Sie anschließend in diesen Bausparvertrag ein.
  3. Erst wenn der Bausparvertrag nach vielen Jahren zugeteilt wird, lösen Sie das Darlehen mit der Bausparsumme ab. Mit dem Guthaben wird ein Teil sofort getilgt, der Rest wird über das Bauspardarlehen finanziert.
  4. Das Bauspardarlehen tilgen Sie dann mit vorab vereinbarten Konditionen, je nach Tarif meist binnen 7 bis 13  Jahren.

Vorbereitung auf das Finanzierungsgespräch

Bereiten Sie sich gedanklich vor ein Verkaufsgespräch vor: die Bank verfügt über gut geschultes Vertriebspersonal, dessen Aufgabe es ist, für die Bank profitable Finanzierungsangebote so darzustellen, dass diese auch für Sie attraktiv erscheinen. Dabei können sie die Angebote so kompliziert gestalten, dass sie kaum noch mit anderen Angeboten anderer Banken vergleichbar sind. Nur wenn Sie die Eckpunkte für die Kreditangebote klar vorgeben, sind die Angebote weiterhin vergleichbar. Beschäftigen Sie sich daher am besten vor dem Finanzierungsgespräch bei der Bank mit folgenden Fragen und legen Sie für sich die Eckpunkte fest:

  1. Wie hoch darf die monatliche Rate sein?
    Soll sie über die Gesamtlaufzeit konstant bleiben oder möchten Sie einen Tilgungssatzwechsel vereinbaren, um die Rate flexibel zu senken oder zu erhöhen? Sie können Kredite nur dann gut vergleichen, wenn diese über die ganze Laufzeit dieselbe Rate haben.
  2. Welche Darlehenssumme brauchen Sie?
    Kalkulieren Sie gegebenenfalls einen Puffer ein, falls die Kosten über der Planung liegen. Lassen Sie sich nur Angebote geben, die genau Ihrem Darlehensbedarf entsprechen.
  3. Möchten Sie Sondertilgungsrechte?
    Möchten Sie zusätzliches Einkommen oder das jährliche Weihnachtsgeld für Ihre Immobilienfinanzierung verwenden? Mit einer Sondertilgung können Sie das. Einige Banken bieten zusätzlich an, dass Sie die Tilgungsrate während der Laufzeit etwa zweimal erhöhen oder senken können.
  4. Wann möchten Sie schuldenfrei sein?
    Rechnen Sie verschiedene Szenarien durch. Nutzen Sie dafür beispielsweise den Kredit- und Tilgungsrechner der Stiftung Warentest. Passen Sie gegebenenfalls die Darlehenssumme und die Rate an. Je mehr Sie tilgen, umso geringer ist das Zinsänderungsrisiko und je geringer Ihr Bedarf an besonders langfristiger Zinssicherheit.

 

Fallstricke bei Sofortfinanzierungen

Bei Bausparsofortfinanzierungen verknüpfen die Anbieter zwei unterschiedliche Verträge: das Darlehen und den Bausparvertrag, der später in ein Bauspardarlehen wechselt. Beide sind aufeinander abgestimmt. So zumindest lautet der Plan. Leider ist das in der Praxis nicht immer der Fall. Dies birgt folgende Fallstricke.

Problem 1: Die Zuteilung der Bausparsumme verzögert sich

Wann Ihr Bausparvertrag zugeteilt wird, ist ungewiss. Die Zuteilung der Bausparsumme ist unter anderem davon abhängig, dass immer neue Bausparer gewonnen werden können. Außerdem spielt es eine Rolle, wie groß die Nachfrage nach Bauspardarlehen bei zuteilungsreifen Verträgen ist. Wenn die Zinsen deutlich steigen, ist anzunehmen dass viele Bausparer so rasch wie möglich ihr Bauspardarlehen abrufen wollen. Hat die Bausparkasse dann aber gerade nicht genügend Mittel im Topf, müssen Sie auf die Zuteilung des Bausparvertrags und das Bauspardarlehen:

  • Die Verzögerung der Zuteilung kann Sie vor große Probleme stellen: Steht im Vertrag des Vorausdarlehens ein konkretes Datum für dessen Ablösung, das dann vor der Zuteilung des Bausparvertrages liegt, benötigen Sie eine Zwischenfinanzierung. Zu welchen Zinskonditionen Sie eine solche erhalten, können Sie heute nicht absehen. Die angepriesene "Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit" ist dann nicht mehr haltbar. Umgehen können Sie das Problem nur, wenn im Vorausdarlehen der Zins fest "bis Zuteilung" vereinbart wird. Auch wenn der ursprüngliche Kredit bis zur Zuteilung weiterläuft, müssen Sie aber länger als geplant dessen Zinsen zahlen.

 

Problem 2: Bausparsumme und Betrag des Vorausdarlehens sind nicht abgestimmt

In der Theorie lösen Bausparguthaben und Bauspardarlehen das Vorausdarlehen restlos ab. Das setzt aber voraus, dass Ihre Bausparsumme exakt der Darlehenssumme des Vorausdarlehens entspricht. Bedenken Sie vor Abschluss einer Sofortfinanzierung deshalb Folgendes:

  • Um einen Bausparvertrag zur Zuteilungsreife zu bringen, müssen Sie im Regelfall 40 Prozent der Bausparsumme ansparen. Ist das für Sie bis zum Ablauf des Vorausdarlehens realistisch?
  • Können Sie die erforderlichen Sparraten nicht erbringen, gibt es die Möglichkeit, die dadurch entstandene "Refinanzierungslücke" mit einer Anschlussfinanzierung zu schließen. Die Zinskonditionen dafür sind aber heute noch nicht bekannt. Die angepriesene „Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit“ ist dann nicht mehr haltbar.

Hinweis: Manche Bausparkassen bieten in solchen Fällen auch eine sogenannte Teilzuteilung an. Diese birgt aber weitere Risiken (siehe Glossar unten).

 

Problem 3: Die monatlich zu zahlende Rate ändert sich

Bei der Sofortfinanzierung müssen Sie anfangs zwei Raten bezahlen, eine für den Sparvertrag und eine für den Kredit – später dann nur noch die Rate für das Bauspardarlehen. Wenn Sie beispielsweise festgelegt haben, dass Sie 1.500 Euro monatlich zahlen können, sollte die Finanzierung dies auch durchgehend ermöglichen. Klären Sie das im Vorfeld genau mit der Bank ab:

  • Entspricht die Summe aus Regelsparrate und Zinsrate für das Vorausdarlehen genau dem Betrag, den Sie auch zahlen können?
  • Entspricht auch die Rückzahlungsrate für Ihr Bauspardarlehen laut Bauspartarif dem von Ihnen angesetzten monatlichen Betrag?

Nicht immer sind die monatlichen Raten bei Sofortfinanzierungen über die gesamte Laufzeit konstant. Bausparkassen sprechen dann meist von "Konstantdarlehen". Lassen Sie sich also einen Zahlungsplan für den gesamten Zeitraum beider Kredite geben. Darin sollten Sie alle nötigen Angaben finden.

 

Problem 4: Kostenfallen

Die vermittelnde Bank verdient oft mehr mit Sofortfinanzierungen als mit herkömmlichen Annuitätendarlehen. Für die Vermittlung  eines Bausparvertrags müssen Sie sogenannte Abschlussgebühren bezahlen. Im Grunde handelt es sich dabei um eine Provision, welche die Bausparkasse an den Vermittler bezahlt. Ihre Höhe ist tarifabhängig und liegt meist bei etwa 1 Prozent der Bausparsumme. Außerdem verdient die Bank mehr Zinsen, weil das Darlehen nicht regelmäßig getilgt wird.

Schließlich fallen für die Kontoführung des Bausparvertrags meist Kontoführungsentgelte an und die Guthabenverzinsung ist sehr niedrig. Berücksichtig man alle Kosten, müssen Sie bis zum Zuteilungszeitpunkt mit einer negativen Rendite rechnen. Diese Nachteile werden im Effektivzinssatz für das Bauspardarlehen aber nicht voll berücksichtigt. Sofern Ihre Bank einen Gesamteffektivzinssatz für die Sofortfinanzierung über die gesamte Laufzeit angibt, können Sie diesen nur dann mit dem Effektivzinssatz herkömmlicher Kredite vergleichen, wenn Darlehensbetrag und Rate jeweils über die gesamte Laufzeit identisch sind.

 

Was ist was? Ein kleines Bauspar-Glossar

Bausparsumme

Die Bausparsumme wird vertraglich vereinbart. Sie setzt sich zusammen aus Ihrem angesparten Bausparguthaben, dem Zinsen hinzugerechnet und von dem Entgelte abgezogen werden, sowie dem Bauspardarlehen. Von der Bausparsumme hängt die Abschlussgebühr und der Tilgungsbeitrag für das Bauspardarlehen ab.

Refinanzierungslücke

Eine Refinanzierungslücke entsteht, wenn das Darlehen nicht wie geplant von der Bausparsumme abgelöst werden kann. Wenn Sie zu diesem Zeitpunkt das Darlehen begleichen sollen, steht ihnen also noch kein Geld aus dem Bausparvertrag zur Verfügung.

Teilzuteilung

Bei einer Teilzuteilung wird nur ein Teil des Bausparvertrages zugeteilt und kann so auch nur einen Teil des Vorausdarlehens ablösen. Die Refinanzierungslücke soll dann erneut über eine Bausparsofortfinanzierung gedeckt werden. Dadurch schließen Sie weitere kostenpflichtige Verträge ab und nehmen erneut ein Risiko auf.

Vorfinanzierung

Wenn Sie einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, müssen Sie zunächst über mehrere Jahre Sparbeiträge einzahlen, um dann an ein Bauspardarlehen zu kommen. Benötigen Sie schneller Geld, kommt eine Vorfinanzierung durch die Bausparkasse in Betracht. Sie erhalten dann ein Darlehen, das sie durch den Bausparvertrag mit der Zeit wieder zurückzahlen.

Zwischenfinanzierung

Eine Zwischenfinanzierung ist ein Kredit, der gewährt wird bis ein langfristiges Darlehen die Summe abdecken kann. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Bausparvertrag nicht rechtzeitig zugeteilt werden kann, um das aufgenommene Vorausdarlehen abzulösen. Für die Zweitspanne zwischen der Fälligkeit des Vorausdarlehens und der Zuteilung des Bausparvertrages wird dann zwischenzeitlich ein zusätzlicher Kredit aufgenommen. 

Sonstige Baudarlehen

Zum Teil lösen sich die Anbieter ganz vom Gedanken des Bausparens und vergeben normale Kredite. Prüfen Sie auch hier genau die Konditionen.

 

Unser Rat, wenn Sie Wohneigentum anschaffen wollen

Je komplizierter das Angebot, desto schwerer fällt die Beurteilung, ob es auch tatsächlich Ihrem persönlichen Bedarf entspricht. Die Verbraucherzentrale rät bei der Finanzierung von Immobilien zu Folgendem:

  • Holen Sie unbedingt mehrere Angebote ein
    Lassen sich zu diesen neutral beraten - zum Beispiel von Ihrer Verbraucherzentrale.
  • Fragen Sie bei allen Produkten nach dem Gesamteffektivzins.
    Dieser kalkuliert auch alle Kosten ein. Das beinhaltet die Abschlusskosten des Vertrags sowie Effekte wie Zins- und Tilgungsverrechnung. Vergleichen Sie anhand dieser Zahl und der Laufzeit die verschiedenen Angebote.
  • Fangen Sie besser gleich mit dem Abbezahlen an.
    Wenn Sie einen Kredit aufgenommen haben, verschieben Sie die Rückzahlung nicht mit Sparmodellen in die Zukunft. So nutzen Sie das aktuell niedrige Zinsniveau.
  • Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung auch Alternativen wie sogenannte Annuitätendarlehen.
    Annuitätendarlehen sind die einfachste Form des Kredits: Sie vereinbaren einen Zins und zahlen vom ersten Monat an Ihre Schulden wieder ab. Vereinbaren Sie Zinsbindungszeiten von mehr als 10 Jahren. Viele Darlehensgeber bieten 15, 20 Jahre oder mehr an. Lassen Sie sich unabhängig beraten, welche Finanzierungsform für Ihre Situation passt.
  • Vereinbaren Sie für Ihre Darlehen jährliche Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit den Tilgungssatz während der Laufzeit zu wechseln.
    So sind Sie jederzeit flexibel.
  • Informieren Sie sich vorab, wieviel Eigenheim Sie sich leisten können.