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Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?

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Der Teilverkauf einer Immobilie scheint einfach zu funktionieren: Wer z.B. 20% seiner Immobilie verkauft, der bekommt schnell Geld und dem gehören ja noch 80%. Allerdings verlangen die Anbieter dann auch eine Art Miete. Und es gibt weitere Fallstricke.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Zusätzlich zur monatlichen Miete (die die Anbieter "monatliches Nutzungsentgelt" bzw. eine "monatliche Nutzungsgebühr" nennen) werden hohe Gebühren beim späteren, kompletten Verkauf der Immobilie fällig. Und Kosten für die Instandhaltung müssen Sie komplett allein zahlen.
  • Lassen Sie sich nicht von der vermeintlich simplen Handhabe und schnellen Abwicklung leiten. Rechnen Sie genau, was es Sie kostet, und prüfen Sie Alternativen. Im Zweifel lassen Sie sich unabhängig beraten.
  • Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen. Bei aktuell niedrigen Zinsen bekommen viele den schon für jährlich unter 1% Zinsen. Immobilien sind dabei eine gute Sicherheit, mit der Banken bessere Konditionen geben.
Jemand sitzt an seinem Laptop und rechnet mit einem Taschenrechner. Daneben steht ein kleines Modell eines Hauses.
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Wer Geld braucht und eine Immobilie besitzt, der konnte sie schon immer als Sicherheit einsetzen, um besonders günstige Zinsen zu erhalten. Man spricht dann von einer Hypothek oder einem Hypothekendarlehen. Jetzt stellen wir fest: Unternehmen treten mit neuen, vermeintlich simpleren Angeboten an Verbraucher heran.

So bieten etwa Wertfaktor, Engel & Völkers, Heimkapital oder auch die Deutsche Teilverkauf an, einen Teil der Immobilie zu kaufen und dafür schnell größere Geldbeträge zu zahlen. Das Angebot heißt "Immobilien-Teilverkauf".

Die Werbeversprechen lauten: "Wohnen wie immer – leben wie neu" (Engel & Völkers), "Ihre Immobilie zahlt sich aus" (Wertfaktor) und "Klüger wohnen" (Deutsche Teilkauf). Interessenten können online den Wert ihrer Immobilie einschätzen lassen und bekommen schnell konkrete Summen zu sehen, die sie sich auszahlen lassen können. Die Unternehmen möchten dafür Miteigentümer werden, sich aber sonst bei der Immobilie nicht groß einmischen.

Doch ist ein Teilverkauf tatsächlich ein attraktives Angebot – oder drohen Fallstricke? Und welche Alternativen gibt es?

Wer verkauft, soll künftig eine Art Miete zahlen

Erster, wichtiger Punkt: Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der soll dafür an das Unternehmen ein monatliches Entgelt zahlen. Je größer der Anteil, den Sie verkaufen, ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt dann auch dieses Entgelt aus. Das Entgelt wird meist nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen. Wer die monatliche Belastung durch das Nutzungsentgelt vermeiden will, muss mit zunehmender Nutzung weitere Teile der Immobilie an den Anbieter übertragen.

Wertfaktor rechnet in einem Beispiel auf seiner Internetseite für eine Immobilie mit einem Gesamtwert von 500.000 Euro vor: Wer 20 Prozent davon verkauft und 100.000 Euro ausgezahlt bekommt, der muss fortan monatlich 275 Euro zahlen (abgerufen im Mai 2021). Nach 20 Jahren kämen dabei also 66.000 Euro zusammen. Bei Engel & Völkers, Wertkauf, Deutsche Teilkauf und Heimkapital sind die Nutzungsentgelte vergleichbar, können sich aber geringfügig unterscheiden.

Das sind in dem Beispiel 3300 Euro oder 3,3% des Auszahlungsbetrags pro Jahr. Ist das seriös und angemessen? Das kommt darauf an, womit man diese Zahlungen vergleicht. Man kann sie zum Beispiel mit Mietzahlungen oder auch Darlehenszinsen vergleichen:

Beim Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung wäre die jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter bezogen auf den Kaufpreis pro Quadratmeter heranzuziehen. Dann erhält man eine sogenannte Mietrendite. Diese kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Zustand und Lage des Objekts. In einigen Gegenden Deutschlands liegt sie bei über 6 Prozent, in anderen bei unter 2 Prozent. Die Metropolen liegen da eher am unteren Ende, weil hier die Miete in Relation gesetzt wird zu den jüngst deutlich gestiegenen Preisen.

Aber Achtung: Berücksichtigen müssten Sie bei solchen Vergleichen dann auch Kosten der Instandhaltung (mehr dazu siehe "Die Unternehmen beteiligen sich nicht an weiteren Kosten" unten). Denn eigentlich trägt die bei Mietern komplett der Vermieter. Die Unternehmen, die Teile Ihrer Immobilie kaufen, drehen den Spieß aber rum: Hier sollen Sie als Teil-Eigner der Immobilie eine Miete zahlen und die kompletten Kosten für Investitionen bzw. Instandhaltungen tragen.

Beim Vergleich mit Darlehenszinsen kann man das Nutzungsentgelt von um die 3% des Kaufpreises auch mit dem Zins für ein Darlehen in dieser Höhe vergleichen. Die Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen liegen bei guter Bonität derzeit unter 1% p.a. (siehe weiter unten: "Genau rechnen"). Ein Darlehen wäre dann also weitaus günstiger.

Wer seine Immobilie später komplett verkauft, zahlt zusätzliche Gebühren

Besitzen Sie nicht mehr die komplette Immobilie, weil Sie einen Teil verkauft haben, wird auch diese Konstellation interessant: Was passiert, wenn Sie die Immobilie komplett an einen Dritten verkaufen möchten?

Die Angebote sehen hier zwar vor, dass Sie am Verkaufserlös nach Ihrem verbliebenen Anteil beteiligt werden. Wer also zum Beispiel 20 Prozent verkauft hatte, der bekäme bei einem späteren, kompletten Verkauf auch 80 Prozent des Erlöses.

Aber: Sie müssen mit weiteren Entgelten rechnen. Wird die Immobilie, die zu einem Anteil von 20 Prozent bereits verkauft wurde, später für insgesamt 700.000 Euro ganz verkauft, rechnet zum Beispiel Wertfaktor mit einem Durchführungsentgelt von 6,5% des Verkaufspreises, was 45.500 Euro entspricht. Bei Engel & Völkers fällt stattdessen eine Abwicklungsvergütung von 5,5% und bei Heimkapital ein Serviceentgelt von rund 4,5% des Verkaufspreises an. Bei der Deutsche Teilkauf wird ein solches Entgelt hingegen nicht berechnet.

Für die einmal erhaltene Wunschauszahlung von 100.000 Euro (20 Prozent des Wertes bei Teilverkauf) vereinnahmt Wertfaktor in unserem Beispiel nach 20 Jahren also insgesamt 251.500 Euro (Nutzungsentgelt 66.000 Euro, Durchführungsentgelt 45.500 Euro, anteiliger Verkaufspreis 20% von 700.000 = 140.000 Euro).

Achtung: Einige Anbieter sichern sich sogar gegen einen Wertverlust der Immobilie ab. Wird die Immobilie später komplett verkauft, bekommt der Anbieter mindestens sein investiertes Geld sowie einen Zuschlag von zum Beispiel 17% Nebenkosten als "Minimumanteil" zurück.

Das sollten Sie sich als Kosten des Deals von vorne herein bewusst machen.

Die Unternehmen beteiligen sich nicht an Instandhaltungskosten

Keine Immobilie wird auf Dauer ohne Investitionen auskommen. Ob es um Reparaturen geht oder gar darum, den Wert der Immobilie mit Modernisierungen zu steigern – die Unternehmen wollen sich an solchen Kosten nicht beteiligen. Haben Sie also z.B. 50 Prozent der Immobilie verkauft, müssten Sie für eine neue Heizungsanlage, Dämmung, Dachreparatur oder ähnliches dennoch die volle Summe selbst bezahlen.

Behalten Sie dabei auch im Hinterkopf: Sie erhalten oder steigern mit solchen Maßnahmen auch für Ihren Vertragspartner den Wert der Immobilie. Wer große Summen in die Modernisierung steckt und die Immobilie dann verkauft, profitiert nicht allein von dem höheren Verkaufspreis, sondern gibt auch von den höheren Erlösen Anteile an die Unternehmen ab.

Ob das fair ist, ist vermutlich Ansichtssache. Üblich bei geteiltem Immobilieneigentum ist, das kennt jeder Eigentümer von Wohnungen in Mehrparteienhäusern, dass alle Kosten nach Eigentumsanteilen aufgeteilt werden. Beim Teilverkauf ist das nicht der Fall: Instandhaltungskosten und meist auch die Verkaufskosten gehen ausschließlich zu Ihren Lasten.

Genau rechnen: Ein Kredit kann sehr viel attraktiver sein

Alles das im Hinterkopf, können Sie die Zinssätze für herkömmliche Bankdarlehen betrachten. Wenn Sie sich bei Ihrer Bank Geld in Höhe von bis zu 50% des Immobilienwertes leihen, dann sind je nach Bonität Top-Konditionen möglich. Aktuell liegt der Zinssatz hier für eine zehnjährige Zinsfestschreibung sogar unter 1 Prozent pro Jahr. Gegenüber einem Nutzungsentgelt von 3 Prozent pro Jahr kann das ein sehr viel preiswerteres Geschäft sein.

Würden Sie zwanzig Jahre lang lediglich Zinsen in Höhe von 1% für das Darlehen von 100.000 Euro bezahlen, dann zahlen Sie in diesem Zeitraum Zinsen über 20.000 Euro sowie die Darlehenssumme von 100.000 Euro an die Bank. Das ist die Hälfte dessen, was Sie beim Teilverkauf im Beispiel oben zu entrichten hätten.

Bei einem Darlehen behalten Sie außerdem das volle Eigentum, mit der vollen Chance auf Wertsteigerungen (zugegeben: aber auch dem vollen Risiko von Wertverlusten).

Der Zins ist immer ein individueller Preis und er ist Verhandlungssache. Wer selbstständig ist oder ein hohes Alter erreicht hat, muss damit rechnen, Darlehen nur zu höheren Zinsen zu erhalten.

Falls man Ihnen einredet, dass Sie keine Chancen hätten auf ein zinsgünstiges Darlehen, dann raten wir Ihnen, sich bei verschiedenen Anbietern umzuhören. Entscheidend sind nicht Alter oder Selbstständigkeit, sondern die finanzielle Situation insgesamt und - noch wichtiger - die Geschäftspolitik des jeweiligen Kreditinstituts. Einige vergeben Kredite an Rentner, andere hingegen nicht. Gelegentlich berichten Verbraucher uns, dass ihre Bank einen Kredit aus gesetzlichen Gründen nicht an ältere Kunden vergebe. Das ist allerdings nicht richtig. Es gibt kein Gesetz, wonach Darlehensnehmer den Kredit noch zu Lebzeiten ganz zurückzahlen müssen.

Wenn Sie noch unsicher sind, ob Sie Ihre Immobilie ganz oder zum Teil verkaufen möchten, können Sie die Entscheidung mit einem Darlehen auch aufschieben. Ein Teilverkauf ist auch später noch möglich, etwa um das Darlehen abzulösen.

Fallstricke abklären, Alternativen prüfen

Die Angebote am Markt sind nicht standardisiert. Sie können sich gravierend unterscheiden. In unserem Artikel können wir nur auf einige Punkte aufmerksam machen. Das ist kein Ersatz für eine sorgfältige rechtliche Prüfung aller Fallstricke. Es ist gut möglich, dass Sie Ihre Rechtsposition durch individuelle Vertragsergänzungen verbessern können. Interessant können dabei z.B. sein:

  • Denkbar ist, dass Sie ein lebenslanges Nießbrauchrecht vereinbaren können. Das bedeutet, dass Sie alleine das Nutzungsrecht haben und dabei nicht auf Wohlwollen oder Zustimmung des Anbieters angewiesen sind. Aber aufgepasst: Wenn Sie ihre Verpflichtungen nicht erfüllen, etwa das Nutzungsentgelt zu bezahlen, riskieren Sie – ähnlich wie bei einem Darlehensvertrag – die Räumung und Zwangsversteigerung.
  • Möchten Sie oder Ihre Erben sich die Option offenhalten, den verkauften Teil wieder zurückzukaufen? Wie soll der dann geltenden Rückkaufspreis berechnet werden? Geschieht dies durch Beauftragung eines Gutachters und wenn ja, ist dessen Unabhängigkeit sichergestellt? Oder soll ein Ankaufsrecht vereinbart werden, für das ein Kaufangebot eines Dritten maßgeblich ist?

Angesichts der im Vergleich zu Darlehenszinsen hohen Nutzungsentgelte, zusätzlicher Kosten und der in ihrer Komplexität nicht zu unterschätzenden vertraglichen Verpflichtungen, die ein Teilverkauf mit sich bringt, stellt sich die Frage, unter welchen Umständen ein Teilverkauf überhaupt vorteilhaft sein könnte. Möglicherweise dann, wenn man sehr starke Wertverluste der Immobilie unterstellt (wobei dann ein kompletter Verkauf die bessere Entscheidung wäre). Denkbar wäre auch, dass die Darlehenszinsen, die Ihnen Banken für Ihre konkrete Situation anbieten, weitaus höher sind als die hier allgemein für Immobiliendarlehen üblichen Zinsen von rund 1% pro Jahr.

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihre Immobilie zum Teil zu verkaufen, lassen Sie sich stets konkrete Vertragsangebote geben. Die hier genannten Zahlen sind lediglich den Internetauftritten der Anbieter entnommen.

Die eigene Immobilie verkaufen oder beleihen - und dennoch selbst weiter darin wohnen: Dafür kommen auch eine so genannte Umkehrhypothek oder eine Leibrente in Frage. Diese Möglichkeiten und Ihre Vor- und Nachteile beschreiben wir in einem separaten Artikel.

Außerdem wäre denkbar, dass Sie für Ihre Immobilie einen Käufer finden und mit ihm einen Mietvertrag schließen, der sicherstellt, dass Sie auf Dauer in Ihrer alten Immobilie wohnen können. Einige Kaufinteressenten sind womöglich auch bereit, die Immobilie zu einem Marktpreis abzüglich eines Preises für ein lebenslanges Nießbrauchrecht.

Wenn Sie unabhängige Beratung zu Kreditangeboten benötigen, können Sie sich an Ihre Verbraucherzentrale wenden. Zu einem solchen Termin können Sie auch konkrete Angebote mitbringen, durchrechnen lassen und sich Vor- und Nachteile schildern lassen. Die Fallstricke eines notariellen Kaufvertrages dagegen lassen Sie am besten stets anwaltlich prüfen.