Menü

Baudarlehen: Vorzeitige Ablösung

Stand:

Wird ein Hypotheken-Darlehen vorzeitig zurückgezahlt, können Bank oder Sparkasse einen Ausgleich für die entgangenen Zinsen verlangen. Wer die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung fachkundig überprüfen lässt, spart womöglich Geld.

Off

Zuvor empfiehlt sich jedoch, genau zu schauen, ob der Vertrag widerrufen und damit die teure Entschädigung umgangen werden kann. Diese Möglichkeit besteht bei vielen Darlehensverträgen ab dem 2. November 2002, weil deren Widerrufsbelehrungen nicht den gesetzlichen Anforderungen genügen. Allerdings hat der Gesetzgeber zwischenzeitlich eine Frist gesetzt. Viele dieser Verträge konnten nur bis zum 21. Juni 2016 widerrufen werden. Bei anderen ist der Widerruf noch möglich.


Wer ein Darlehen vorzeitig ablösen möchte, kann dies nicht nach Belieben. Vielmehr ist die Kündigung während der Dauer der Zinsfestschreibung - von wenigen Ausnahmen abgesehen - immer ausgeschlossen. So besteht ein rechtlicher Anspruch, das Darlehen auf einen Rutsch zurückzuzahlen, wenn die Immobilie verkauft wird. Das gilt auch, wenn Haus oder Eigentumswohnung dazu dienen sollen, ein zusätzliches Darlehen abzusichern, und das bisherige Institut sich weigert, einen Zusatzkredit zu gewähren. Entsteht der Bank oder Sparkasse durch eine so motivierte Kündigung ein Schaden, kann sie eine Entschädigung verlangen. Der Schaden kann etwa darin liegen, dass die Bank das (vorzeitig zurückgezahlte) Geld für die restliche Lauf­zeit des Darlehens nicht mehr zu dem Zins­satz anlegen kann, den sie für das Darlehen bekommen hätte.

In einem Fall steht der Bank allerdings kein Ausgleich zu: Wenn der Zins über zehn Jahre hinaus fest vereinbart fixiert ist, besteht nach Ablauf von zehn Jahren die Möglichkeit, das Darlehen mit einer Sechs-Monats-Frist entschädigungslos zu kündigen. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt ab dem Tag, an dem der Kunde das Darlehen vollständig erhalten hat.

Vorfälligkeitsentschädigung oft strittig

Die Vorfälligkeitsentschädigung beschäftigt immer wieder die Justiz bis hin zum Bundesgerichtshof. Dabei geht es insbesondere um die Art, wie Geldhäuser ihren Schaden berechnen. Generell gilt: Banken und Sparkassen haben für Transparenz zu sorgen; der Kunde muss die Berechnung der Ausfallforderung nachvollziehen können. Zudem hat die Rechtsprechung einige Vorgaben gemacht, die die Banken bei der Berechnung zu beachten haben. So sind beispielsweise Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 388/14).

Ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung strittig, sollte der Kunde den verlangten Betrag "hinterlegen" oder die Ablösesumme "unter Vorbehalt einer rechnerischen Überprüfung" zunächst zahlen. So lässt sich gewährleisten, dass das Institut die so genannte Löschungsbewilligung erteilt, mit der bei Bedarf die Löschung der Sicherheit (Hypothek, Grundschuld etc.) veranlasst werden kann. Anschließend kann der Kunde die Berechnung der Bank oder Sparkasse kontrollieren lassen.

Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelt

Fehlt der rechtliche Anspruch, den Vertrag vorzeitig aufzulösen, ist der Kunde auf die Zustimmung des Instituts angewiesen. Dafür verlangen Geldhäuser ein Vorfälligkeits- oder Aufhebungsentgelt. Ärgerlich für die Kunden: Bislang erlaubt die Rechtsprechung in diesen Fällen auch Entgelte, die den wirklichen Schaden weit übersteigen. Allerdings gibt es eine Grenze: Sie liegt beim Doppelten des tatsächlichen Verlustes. Daher ist es ratsam, auch diese Berechnung einem Experten vorzulegen.

Unser Musterbrief hilft, das Kreditinstitut um eine detaillierte Abrechnung zur Vorfälligkeitsentschädigung zu bitten.