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Immobilienfinanzierung: Was tun, wenn Sie Raten nicht mehr zahlen können

Stand:
Nicht immer läuft im Leben alles nach Plan. Arbeitslosigkeit, Krankheit, Tod oder auch Kurzarbeit - egal ob coronabedingt oder nicht - können zu Einkommenseinbußen führen. Sind keine Geldreserven vorhanden, kann das schnell die Immobilienfinanzierung gefährden.
Das Modell eines Hauses, das durch eine Lupe vergrößert wird.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Zahlen Sie Ihre Rate nicht mehr, sind Sie als Darlehensnehmer sofort in Verzug. Der Darlehensgeber darf den Vertrag schon nach kurzer Zeit kündigen.
  • Damit es nicht zur Zwangsversteigerung und dem Verlust der Immobilie kommt, sollten Sie nicht abwarten. Es muss gehandelt werden und zwar schnell.
  • Wer absehbar längere Zeit weniger verdient, sollte auch seine Finanzierung prüfen. Möglicherweise ist der Vertrag flexibel gestaltet.
  • Wir zeigen die wichtigsten Möglichkeiten für Verbraucher.
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Die anhaltende Corona-Pandemie in Deutschland zeigt auch zu Beginn des Jahres 2022 hohe Infektionszahlen. Die erheblichen Einschränkungen mit Auswirkungen auf das Einkommen durch einen flächendeckenden Lockdown wie zuletzt im ersten Halbjahr 2021 sollen zwar vermieden werden. Lokale und regionale Lockdowns mit entsprechenden Konsequenzen für das persönliche Einkommen sind aber nicht auszuschließen.

Dies wird dann auch wieder Eigentümer selbst genutzter Wohnimmobilien und ihre Darlehensverpflichtungen treffen. Das Kurzarbeitergeld ist für die Corona-Pandemie bis zum 31. März 2022 verlängert worden. Wer aber nicht mehr 100 Prozent seines normalen Einkommens hat, bei dem kann es finanziell eng werden.

Der Gesetzgeber hatte im Zeitraum April 2020 bis Juni 2020 mit dem "Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie" reagiert. Darlehensnehmer konnten damals die monatlichen Darlehensverpflichtungen für diesen Zeitraum ohne negative Auswirkungen für ihre Finanzierung stunden. Das Darlehen verlängerte sich um den Stundungszeitraum. Diese Möglichkeit galt schon im ersten Halbjahr 2021 nicht mehr. Davon ist auch für die Zukunft auszugehen.

Wer damit rechnet, längere Zeit weniger Geld zu verdienen, sollte sich frühzeitig mit der Situation und den Möglichkeiten auseinandersetzen.

Option 1: Kommt es in Frage, das Darlehen umzuschulden?

Wer eine mehr als zehnjährige Zinsbindung vereinbart hat, kann nach § 489 BGB das Darlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen und dann mit den heute deutlich günstigeren Zinssätzen und mit entsprechend geringerer Darlehensrate umschulden.

Beispiel: Ein Darlehen mit 15-jähriger Zinsbindung wurde am 31. März 2011 zu deutlich höheren Zins als aktuell voll ausgezahlt. Die früheste Kündigungsmöglichkeit war der 31. März 2021. Mit der Frist von 6 Monaten konnte ab 30.9.2021 eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden.

Aktuell kann man bei einer Kündigung zum 31. Januar 2022 am 31. Juli 2022 eine neue Zinsvereinbarung treffen. Diese Umschuldung ist auf jeden Fall aufgrund des derzeit geringen Zinsniveaus sehr sinnvoll und sollte unabhängig von der Corona-Krise in Angriff genommen werden. Die gesunkenen Zinsen sollten Ihnen weiter Luft verschaffen bei der monatlichen Rate. Aufgrund der 6-monatigen Kündigungsfrist hilft Ihnen das aber nicht sofort. Verhandeln Sie daher nach Möglichkeit eine sofortige Umschuldung.

Sprechen Sie in jedem Fall mit dem Darlehensgeber über solche Maßnahmen!

Option 2: Einsatz von Rücklagen in Betracht ziehen und Ausgaben hinterfragen

Rücklagen und Sparverträge einsetzen

Eine Möglichkeit besteht darin, Rücklagen und Sparverträge zur Überbrückung finanzieller Engpässe einzusetzen. Um einschätzen zu können, ob das notwendig ist, sollte eine ungeschminkte Aufstellung und Analyse auf Einsparpotential bei den monatlichen Ausgaben vorangestellt werden.

Rücklagen sollten Sie in wirtschaftlich besseren Zeiten bald wieder aufstocken.

Sparverträge beitragsfrei stellen

Finanziell Luft verschaffen kann zunächst auch die Beitragsfreistellung von Sparverträgen. Das können unter Umständen auch mehrere hundert Euro sein. Sprechen Sie auch hier mit den jeweiligen Anbietern über die Möglichkeiten. Insbesondere sollten Sie klären, unter welchen Bedingungen die Aufnahme der Verträge wieder möglich ist, ohne dass sich die Vertragsbedingungen verschlechtern.

Optionen bei Lebens- und Rentenversicherungen

Einige Versicherer bieten ihren Kunden zur Überbrückung von Liquiditätsengpässen die Auszahlung eines Teils der laufenden Überschussbeteiligung an. Dies kann natürlich Liquiditätsengpässe beseitigen, hat aber den Nachteil, dass diese Guthaben in der Altersvorsorge fehlen. Zudem ist gerade bei gut verzinsten Altverträgen, etwa mit 3,25 Prozent (auf den Sparanteil), Vorsicht geboten. Wenn Sie die angesparten Überschüsse vorzeitig herausnehmen, ist der Versicherer nicht mehr verpflichtet, diese mit dem vereinbarten Garantiezins zu verzinsen. Damit verschafft sich der Versicherer Erleichterungen, da er weniger Kapital mit dem hohen Garantiezins bis zum Vertragsablauf verzinsen muss.

Bei Engpässen und Schwierigkeiten, die laufenden Beiträge von laufenden Verträgen zu bezahlen, gibt es eine Reihe von Optionen, die Sie mit dem Versicherer besprechen sollten:

  • Sie können die Versicherungsprämien in Abstimmung mit dem Versicherer stunden. Das heißt, Sie haben weiter Versicherungsschutz und zahlen die Prämien später nach, die Sie jetzt nicht zahlen können. Dies kann auch für einen längeren Zeitraum möglich sein - je nach Regelung und Absprache mit dem Versicherer.
  • Sie können den Vertrag vorübergehend ruhend stellen, also mit dem Versicherer eine Ruhensvereinbarung schließen.
    Achtung: Dies führt zur Unterbrechung des Versicherungsschutzes für den Zeitraum der Ruhensvereinbarung. Hier wird ggfs. noch ein reduzierter Ruhensbeitrag gezahlt.
    Allerdings wird der Versicherungsschutz nach Ablauf der Ruhenszeit wieder zu den alten Bedingungen fortgeführt. Das ist immer noch besser als den Vertrag ganz zu beenden, insbesondere bei z.B. einer Berufsunfähigkeitsversicherung, die Sie dann möglicherweise gar nicht mehr erneut abschließen können, etwa wegen Vorerkrankungen oder aufgrund des Alters.
  • Beitragsfreistellung für die restliche Vertragslaufzeit und damit Fortführung als prämienfreie Versicherung. Der Vertrag läuft dann zwar ohne Beitragszahlung weiter, die Auszahlungen nach Vertragsablauf sind dann aber geringer und eventuelle Zusatzversicherungen entfallen oder haben geringere Leistungen. Das Recht zur Umwandlung in eine prämienfreie Versicherung ist gesetzlich verankert. Die Beitragsfreistellung erfolgt aber erst zum Ende der laufenden Versicherungsperiode, also in der Regel zum Jahresende.
    Achtung: Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen. Es besteht kein Anspruch darauf, die Beitragsfreistellung wieder rückgängig zu machen, sofern vertraglich nicht anders vereinbart. Falls eine Rückkehr möglich ist, kann dies steuerliche Nachteile haben.
  • Beitragsfreistellung für einen bestimmten Zeitraum, sofern in Absprache mit dem Versicherer möglich. Nach Ablauf der Frist muss dann die Beitragszahlung wieder aufgenommen werden. Die Leistung hat sich, wenn der Beitrag gleich bleibt, entsprechend reduziert. Wenn die Leistung erhalten bleiben soll, muss mit der Versicherung vereinbart werden, dass eine entsprechend höhere Beitragsrate nach Ablauf der Beitragsfreistellung auch geleistet wird.
  • Kündigung: Sie erhalten den Rückkaufwert und müssen keine Beiträge mehr zahlen. Ob dies ein sinnvoller Weg ist, sollte immer sorgfältig geprüft werden. Problematisch ist dies z.B., wenn der Vertrag mit einer Berufsunfähigkeitsversicherung verbunden ist. Die kann so einfach nicht ersetzt werden. Eventuell handelt es sich auch um einen Vertrag mit vorteilhaften steuerlichen Regelungen und geringen Kosten, dann sollte die Kündigung wegen eines nur vorübergehenden Engpasses gut überlegt sein.
  • Teilkündigung: Sie erhalten einen Teil des Rückkaufswerts. Dies wird u.U. mit einer befristeten Beitragsfreistellung verbunden. Dann müssten nach Ablauf der Frist erhöhte Beiträge gezahlt werden, um bei Ablauf wieder die volle Leistung zu erhalten. Es kann auch vereinbart werden, dass die Beitragszahlung weiter läuft, dann aber geringer ausfällt wegen der reduzierten Ablaufleistung.
  • Verrechnung der Beitragszahlung mit vorhandenem Überschussguthaben. Solange noch Überschussguthaben vorhanden ist, müssen Sie dann keine Beiträge mehr zahlen.
  • Beleihung mit Zinsen: Der Versicherer gibt Ihnen einen Kredit. Prüfen Sie, wie hoch der Sollzins ist, und vergleichen Sie diesen mit Angeboten Ihrer Bank. Der Vorteil dieses Kredites ist die flexible Tilgungsmöglichkeit. Des Weiteren kann im "Notfall" die Kreditsumme auch mit dem Guthaben im Vertrag getilgt werden, mit der Konsequenz der Leistungsreduktion.

Vorsicht beim Dispo und mit Überbrückungskrediten

Die Inanspruchnahme des Dispositionskredites (auch "Dispo" genannt) auf dem Girokonto ist höchstens vorübergehend eine Option. Bedenken Sie dabei immer, die Zinsen sind sehr hoch und das Konto muss wieder ausgeglichen werden.

Einige Finanzberater und Kreditinstitute werben mit kostengünstigen Krediten zur Überbrückung Ihrer wirtschaftlichen Situation. Bedenken Sie dabei: Diese Kredite müssen Sie anschließend mit monatlichen Raten über mehrere Jahre tilgen. Das belastet Ihr Budget zusätzlich.

Option 3: Schätzen Sie die mittelfristige Situation ein und planen Sie neu

Die bestehende Immobilienfinanzierung sollten Sie sich in Ruhe ansehen und gründlich neu planen.

Suchen Sie mit dem Darlehensgeber eine gemeinsame Lösung für die Fortsetzung des Darlehensverhältnisses mit Blick auf Ihre neue finanzielle Situation. Seien Sie bei solchen Vereinbarungen aber vorsichtig und unterschreiben Sie nicht vorschnell. Prüfen Sie genau, welche Auswirkungen die von der Bank vorgeschlagene Lösung auf die gesamte Vertragslaufzeit gesehen hat. Lassen Sie sich im Zweifel unabhängig beraten, zum Beispiel bei der Verbraucherzentrale.

Einige Möglichkeiten und ihre Vor- und Nachteile beschreiben wir hier:

Die Tilgung reduzieren

Wer vertraglich hohe Tilgungen vereinbart hat, kann mit dem Darlehensgeber vereinbaren, die Tilgung zu reduzieren – zum Beispiel von 4% auf 1%. Dadurch verlängert sich zwar die Rückzahlung des Darlehens. Sie verschaffen sich aber vorerst Luft.

Beispiel: Für ein ursprüngliches Darlehen von 250.000 Euro mit 1,5% Sollzins und 4% anfänglicher Tilgung beträgt die monatliche Rate ca. 1145 Euro. Wird die Reduzierung der Tilgung auf 1% des ursprünglichen Darlehens vereinbart, beträgt die monatliche Rate nur noch ca. 520 Euro.

Wer bereits mehrere Jahre tilgt, hat eventuell weiteren Spielraum. Dann ist die Tilgung von beispielsweise anfänglich 2 Prozent auf mittlerweile 4 Prozent der ursprünglichen Darlehensschuld gestiegen. Bezogen auf die aktuelle Restschuld ist sie dann sogar noch höher. Reduziert man die Tilgung auf 1 Prozent der aktuellen Restschuld, kann man die Belastung deutlich reduzieren. Die Darlehensrückzahlung verlängert sich dann allerdings.

Beispiel: Für ein am 1. Januar 2012 abgeschlossenes Darlehen von 250.000 Euro beträgt mit 3% Sollzins und 2% anfänglicher Tilgung die monatliche Rate ca. 1.040 Euro. Die Restschuld betrug zum 31. Dezember 2021 ca. 191.000 Euro. Kann man diese als Basis für die zuzahlende Rate vereinbaren und reduziert die Tilgung auf anfänglich 1% bei gleichem Zins, reduziert sich die monatliche Belastung auf ca. 640 Euro.

Wer beispielsweise eine variable Tilgung vereinbart hat, kann von seinem vertraglichen Recht auf Reduzierung der Tilgungssatzes Gebrauch machen. Bei verbesserten wirtschaftlichen Verhältnissen können Sie die Tilgung später wieder erhöhen. Da diese Möglichkeiten in der Regel während der Zinsbindungszeit limitiert sind, muss das abgewogen werden. Die Darlehensrückzahlung verlängert sich unter Umständen.

Die Tilgung aussetzen

Wer sich die Tilgung nicht mehr leisten kann, kann diese im Einvernehmen mit dem Darlehensgeber aussetzen. Es sind weiterhin Zinsen auf die bestehende Restschuld zu leisten. Diese verringert sich bis zur Wiederaufnahme der Tilgung nicht.

Geleistete Sondertilgungen zurückzahlen lassen

Im Regelfall können Sie sich in der Vergangenheit geleistete Sondertilgungen nicht mehr zurückzahlen lassen. Einige Verträge sehen ein solches Recht aber ausdrücklich vor. Dann können Sie sich zum Beispiel eine Sonderzahlung aus 2016 in Höhe von 10.000 Euro wieder aufs Konto überweisen lassen. Die Restschuld erhöht sich dadurch und die restliche Darlehenslaufzeit verlängert sich.

Wenn Sie ein solches Recht in Ihren Unterlagen nicht finden, können Sie darüber mit der Bank nur verhandeln.

Option 4: Wohngeld ist auch eine Möglichkeit für die eigene Immobilie

Wohngeld kann unter Umständen auch für Eigentümer einer selbst genutzten Wohnimmobilie in Frage kommen.

Denn nicht nur Mieter, sondern auch Eigentümer einer Immobilie haben Anspruch auf Wohngeld, den sogenannten Lastenzuschuss. Voraussetzung ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken. Weiterhin kommt die Gewährung nur in Frage, wenn die Wohnkosten Ihre wirtschaftliche Leistungsfähigkeit übersteigen. Das bedeutet, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen.

Als Belastungen des selbst genutzten Wohneigentums, die lastenzuschussfähig sind, kommen folgende Kosten in Betracht:

  • Ausgaben für Zins und Tilgung bei Krediten
  • Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten
  • Grundsteuer und sonstige Grundbesitzabgaben
  • Versicherungsbeiträge für das Eigentum
  • Bestimmte Heizkosten
  • Verwaltungskosten

Die Höhe des Lastenzuschusses hängt insbesondere von folgenden Faktoren ab:

  • Anzahl der im Haushalt lebenden Familienmitglieder
  • Höhe des Gesamteinkommens des Haushaltes
  • Höhe der zuschussfähigen Belastungen für das selbst genutzte Wohneigentum

Anträge müssen bei der jeweiligen Kommune gestellt werden. Unabhängige Informationen finden Sie unter anderem 
beim zuständigen Bundesministerium.